Для многих семей ипотека в Москве - единственный возможный вариант приобретения жилья. В наши дни ее можно получить без первоначального взноса, используя материнский капитал или приняв участие в специальных программах для военных или молодых семей. Главное выяснить, какова процентная ставка на тот или иной кредит, и уточнить условия кредитования, а также правильно оформить документы на ипотеку.

Как оформить ипотеку в Москве

Чтобы московские банки предоставили вам ипотечное кредитование в 2019 году, необходимо действовать так:

1. Изначально нужно сравнить условия такого кредитования, узнать, какова процентная ставка по ипотеке и сроки выплат в каждом банке. Следует выбрать лучший вариант для себя, используя калькулятор ипотеки онлайн , чтобы рассчитать свои расходы.
2. Затем следует подать документы, которых требует ипотека.
3. Далее нужно выбрать жилье, на приобретение которого банк выдаст деньги.
4. При одобрении ипотеки, вам следует заключить договор страхования, произвести взаиморасчеты с продавцом жилья и зарегистрировать кредит официально.

Какие документы нужны для ипотеки в Москве

Чтобы взять ипотеку в Москве на новый дом или же на квартиру, нужно представить банку ряд документов. В их перечень входят:

• Паспорт. Если вам нужна военная ипотека, представлять нужно военное удостоверение. Также лицам мужского пола нужно подать военный билет.
• СНИЛС.
• Документы об образовании.
• Свидетельство о браке, документы о рождении детей.
• Трудовую книжку с работы (если вы трудоустроены официально).
• Справки, подтверждающие уровень доходов.

В некоторых случаях условия ипотеки могут предусматривать предоставление дополнительной документации. Такой может быть справка о смерти родственников, пенсионное удостоверение, документы на право владения дорогостоящим имуществом. Банк определяет перечень таких документов в индивидуальном порядке.

В каком банке Москвы лучше взять ипотеку

Ипотека в банках Москвы может быть выдана на разных условиях. Наиболее выгодные ее программы по ипотеке предлагает Сбербанк , ВТБ, Альфа-Банк и некоторые другие. Здесь вам будут предложены низкие ставки по ипотеке в Москве и даже рефинансирование.

В условиях нестабильной экономической ситуации купить собственное жилье может далеко не каждый. Некоторые из нас в этом случае прибегают к не совсем удачным вариантам – снимать квартиру сегодня очень дорого. И в результате подобное решение только временно исправит ситуацию. Если вы в силах оплачивать арендованную недвижимость, есть смысл задуматься взять кредит на покупку жилья в Москве. Сейчас многие банки предлагают достаточно выгодные условия кредита на недвижимость.

Стандартные программы кредитования

Вы решились получить ипотечный кредит на недвижимость: оцените собственные силы, в первую очередь. Несмотря на то, что существующие программы предлагают весьма выгодные условия, платить нужно каждый месяц. К тому же необходимо планировать дополнительные расходы на первоначальном этапе – стандартная сделка предполагает нотариальное оформление, страховки, комиссию. Все это нужно будет оплатить в день сделки. В дальнейшем расходы будут включать только ежемесячный взнос. Проценты по ипотеке в банках Москвы могут быть разными, по сути, их величина и определяет общую стоимость ипотеки. Поэтому прежде чем принимать решение в пользу того или иного банка, следует внимательно изучить существующие предложения. В целом можно выделить несколько важных аспектов, на которых нужно ставить акцент:

• ставки по ипотеке в банке;
• репутация финансово-кредитного учреждения;
• сумма взноса;
• проценты по ипотечному кредиту;
• график;
• срок ипотеки.

Каждый банк, руководствуясь организационной политикой и внутренними нормативными документами, предлагает кредитование на определенных условиях. То же самое касается и требований к заемщикам – возрастные критерии, фактический размер доходов, стаж и т.д. Первоначальный взнос может варьироваться от 10 до 30% с учетом условий выбранной программы. Что же касается срочности возврата, то кредиты в основном дают на долгосрочной основе – от 5 до 30 лет. Естественно, выплатить всю сумму в течение 5 лет выгодно, можно сэкономить на оплате процентов, но зачастую такая возможность есть не у всех. Поэтому после заключения сделки большинство выплачивает ссуду с учетом максимально возможного термина.

Вторичный рынок или новострой?

Этот фактор также не менее важен. Как правило, крупные застройщики часто заключают с банками партнерские отношения и продают квартиры на более привлекательных условиях, если сравнивать со стандартными программами. К тому же в этом случае вы сможете самостоятельно выбрать планировку, этаж и т.д. Приобретение готового жилья под вторичку также имеет свои преимущества – въехать в квартиру можно будут сразу же после оформления, и это немаловажный плюс. Продумайте предварительно все эти нюансы, приобретение недвижимости – это серьезный вопрос, который нужно тщательно обдумать.

Как взять кредит на покупку недвижимости

После первичного анализа, который проводится на основании поданных документов, вы уже будете знать, стоит ли заниматься этим дальше. Основными факторами, которые определят возможность приобретения жилья в кредит, являются:

• совокупный доход семьи;
• кредитная история;
• общий стаж;
• возраст и др.

В некоторых случаях может учитываться судимость. Но для большинства банков это не является значимым фактором.

Где выгоднее взять ипотеку в Москве

На практике самая выгодная ипотека на жилье предусматривает невысокие процентные ставки, приемлемые тарифы по страхованию, отсутствие дополнительных комиссий. И такую программу найти вполне реально. Чтобы получить выгодный кредит на жилье, нужно уделить внимание изучению существующих предложений. А они могут иметь существенные различия, и с ними необходимо обязательно ознакомиться еще до покупки недвижимости. Чтобы сократить ваше время на походы по банкам, мы собрали полную базу действующих программ разных кредиторов. С помощью нашего сервиса вы сможете найти самые выгодные ставки, которые позволят купить жилье вашей мечты уже сегодня.

Ставка в рублях *

Первоначальный взнос

Срок кредита

Ипотечный кредит от «Росбанк Дом» поможет быстро решить жилищный вопрос одним из самых популярных способом – путем покупки квартиры. Мы предусмотрели различные варианты параметров ипотеки, чтобы Вы имели возможность подобрать именно то, что Вам нужно.

Для получения кредита на покупку квартиры подтвердите свой доход справкой с портала Госуслуги , которая формируется всего в один клик и отправляется на электронный адрес кредитора. В этом случае нет необходимости предоставлять 2-НДФЛ и копию трудовой книжки. Подробности Вы можете узнать у менеджера банка.

Список документов

По клиенту:

• Копия паспорта (все страницы);
• Документы, подтверждающие доход:
• для пользователей портала Госуслуги – для покупки квартиры в ипотеку в Москве или любом другом регионе Вы можете подтвердить свой доход справкой с портала Госуслуги. Получить документ и отправить его по электронному адресу кредитора можно всего в один клик. При этом от Вас не потребуется предоставлять 2-НДФЛ и копию трудовой книжки. Если вы не зарегистрированы на портале Госуслуги – наш менеджер поможет быстро пройти регистрацию. Если в справке указан не полный доход заемщика – для одобрения ипотечного кредита на квартиру дополнительно потребуется предоставить его подтверждение по форме Банка;
• для собственников бизнеса и индивидуальных предпринимателей - налоговые декларации, в зависимости от системы налогообложения установленные законодательством, и управленческая отчетность;
• справка 2-НДФЛ или по форме банка;
• копия трудовой книжки, заверенная работодателем (все заполненные страницы), для военнослужащих - справка по установленной форме.

По недвижимости:

• Правоустанавливающие документы на квартиру или долю, которую заемщик планирует купить в ипотеку;
• Технические документы: кадастровый/ технический паспорт помещения;
• Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов.

Информация по заемщику

Гражданство: не имеет значения;

Возраст: не менее 20 лет к моменту подачи заявки на ипотечный кредит на квартиру и не старше 65 лет к моменту полного погашения задолженности;

Трудоустройство: кредитуются наёмные работники, учредители и соучредители компаний, а также индивидуальные предприниматели;

Созаёмщики / поручители: созаёмщиками могут быть до 3 человек как из числа родственников, так и любые третьи лица.

Информация по недвижимости

При залоге приобретаемой/имеющейся жилплощади:

• Здание, где котором находится квартира, покупаемая в ипотеку на первичном или вторичном рынке, не должно состоять на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением;
• Жилье должно иметь отдельную кухню и санузел.

Окончательное решение о соответствии предмета залога требованиям принимается кредитором.

Максимальный срок кредитования – 25 лет. Какой бы период не был выбран для ипотеки на вторичное и первичное жилье, помните, что наличие собственной жилплощади избавляет от необходимости аренды, вынужденного проживания с родителями или накопления на будущую покупку.

Чем сопровождается покупка квартиры (доли) в ипотеку

Мы стараемся учесть различные потребности клиентов и предлагаем множество вариантов приобретения жилплощади с оптимальными условиями. Вторичное ли это жилье или новое, в Москве или другом регионе РФ – не важно: «Росбанк Дом» предусмотрел программы покупки жилплощади в кредит на все случаи жизни.

Жилье, приобретаемое в ипотеку, будь то квартира, доля или комната, может находиться в высотных и малоэтажных зданиях. Каждому клиенту, планирующему воспользоваться жилищным кредитованием, мы готовы предложить:

• Дополнительный кредит для первоначальный взнос. Предоставляется под залог имеющейся у Вас недвижимости и является выходом, если суммы собственных средств недостаточно для внесения аванса по выбранной программе.
• Целевое/нецелевое кредитование под залог имеющегося недвижимого имущества.
• Оформление жилплощади родителями на совершеннолетних детей. Ребенок становится ее собственником при сохранении условий (то есть сама ипотека на вторичное или первичное жилье будет оформлена на родителей).

Для целого ряда клиентов предусмотрены специальные условия кредита на квартиру:

• возможность задействовать при оплате долю из материнского капитала;
• оформить «Ипотеку молодым» и получать отсрочку по погашению основного долга при рождении ребенка;
• взять в «Росбанк Дом» повторный ипотечный кредит со сниженными процентами;
• купить новую квартиру в Москве и других городах, используя госсубсидии и т.д.

Более подробную информацию об условиях Вы можете получить, перейдя по ссылке .

Условия получения кредита на квартиру

Необходимо соблюсти возрастные ограничения: клиенту должно быть не менее 20 лет к моменту оформления квартиры в ипотеку и не более 65 лет - к полному погашению. При этом можно быть гражданином любой страны, но являющимся налоговым резидентом РФ, по типу занятости – наемным работником, владельцем бизнеса, индивидуальным предпринимателем, учредителем (или соучредителем) компании.

Собирающимся купить вторичное или новое жилье нужно предоставить документы о заемщике, перечень которых Вы найдете выше. Следующим шагом после их рассмотрения, подбора программы, одобрения суммы является поиск подходящего решения и выход на связь с собственниками недвижимости (или организацией, если речь идет о покупке в ипотеку новой квартиры от застройщика). Далее нужно получить и предоставить в Банк бумаги на сам объект (перечень документов также представлен выше).

Наш интерес – учет Ваших интересов

Взять в ипотеку однокомнатную или большую по площади новую квартиру, воспользовавшись одной из наших программ, – значит оформить сделку удобно, быстро и просто. Подбор параметров ипотечного кредита и сопутствующих услуг (оценка, страхование и т.д.), оформление документов и выдача средств производятся максимально оперативно. Приоритет нашей работы – это удобство клиентов и ориентация на Ваши интересы.

Получите подробную информацию о получении кредита для покупки квартиры или доли у специалистов «Росбанк Дом».

Подробнее

* Условия кредитования, влияющие на полную стоимость кредита (по состоянию на 05.09.2019 г.): ставки 8,49%-11,24% при условии приобретения квартиры/доли на вторичном рынке с первоначальным взносом от 20% от ее рыночной стоимости, совершения в связи со снижением процентной ставки по договору единоразового платежа в размере от 1% до 4% от суммы кредита (в зависимости от условий кредитного договора), страхования жизни и здоровья, имущества и риска утраты (ограничения) права собственности на него (заемщик вправе не осуществлять страхование указанных рисков), и в зависимости от кредитной истории, срока кредита (3-25 лет), трудовой деятельности, уровня образования, количества участников сделки, места нахождения предмета залога, вида дохода и соотношения доходов к расходам. Размер кредита от 600 000 руб. для Москвы и Московской области, от 300 000 руб. для других регионов. Расходы по оценке, страхованию – в соответствии с тарифами оценочных и страховых компаний. ПАО Росбанк оставляет за собой право на изменение любой части данного сообщения без предварительного уведомления. Филиал ПАО РОСБАНК «Росбанк Дом». Банк вправе отказать в предоставлении кредита. ПАО РОСБАНК Генеральная лицензия ЦБ РФ №2272 от 28.01.2015 г.

Подберите квартиру в Москве и Московской области в нашей

Что такое ипотека и в чем ее отличие от ипотечного кредита? Какие виды ипотечных кредитов представлены в банках? Специальные ипотечные программы – что это и на кого они рассчитаны? Что нужно для получения ипотеки? Как банк оценивает заемщика и принимает решение по кредиту? На эти и многие другие вопросы дает ответ данная статья.

По данным АИЖК за 2017 г. в РФ выдано более 1 млн. ипотечных кредитов с общей суммой 2 трлн. руб. Это почти на 40% больше предыдущего года. Доля жилищных сделок с ипотекой составила 35%. В новостройках каждая вторая сделка заключается с ипотекой.

Население России приобрело 2,85 млн. жилых помещений. 1 млн. семей улучшили жилищные условия с помощью ипотеки.

Рынок ипотеки развивается стабильно. Средняя ставка по ипотеке снизились к концу 2017 г. до 9,79%.

Ипотека и ипотечный кредит

Понятие «Ипотека» отличается от понятия «Ипотечный кредит», хотя многие думают, что это одно и тоже.

Ипотека – это не кредит в банке, а вид залога, который дает гарантию кредитору в возврате кредита.

Ипотечный кредит – это получение у банка денег под залог недвижимости.

Не каждый залог является ипотекой. Ипотека имеет публичный характер: органы, регистрирующие сделку, делают записи о залоговом обременении. В свидетельстве о госрегистрации права будет отметка об ипотеке.

Нажмите для увеличения изображения

Ипотека оформляется на недвижимость заемщика. Он является собственником и пользуется недвижимостью. Но на нее накладываются ограничения. Продать или подарить жилье без согласия кредитора не получится.

Признаки ипотечного кредита, отличающие его от неипотечного

1 Залог – главный признак ипотеки. Кредит считается ипотечным, только когда он выдан под залог недвижимости.

Например , потребительский кредит, выданный под залог имеющегося жилья, является ипотечным. А кредит, выданный на покупку квартиры без оформления залога, не ипотечный.

Важно . В залог может быть оформлена не только приобретаемая, но и уже имеющаяся недвижимость.

Например , в ипотечном кредите на строительство дома, будущий дом залогом являться не может. Поэтому банк потребует оформить залог другой, уже имеющейся собственности.

2 Ипотека регламентирована Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998 N 102-ФЗ .

3 Ипотека подлежит государственной регистрации.

4 Ипотечный кредит – целевой. Он оформляется для приобретения дома или квартиры. Потратить деньги на что-то другое не получится.

Важно . Есть варианты оформления ипотеки на покупку другого имущества или услуг. Например, предметов роскоши или на оплату обучения. Но в России эти варианты распространения не получили.

5 Сумма ипотечного кредита обычно гораздо больше, чем потребительского.

6 Длительный срок кредита. В большинстве российских банков до 30 лет.

7 Пониженные ставки, относительно потребкредитов.

Например , В Сбербанке можно оформить ипотеку по ставке от 6 до 11,5%, а потребкредит имеет минимальную ставку 11,5%.

Слово «Ипотека» впервые прозвучало в Греции примерно в 5 000 году до н. э. Древние греки могли получить заем под залог имеющейся земли. Чтоб смекалистый землевладелец не оформил несколько кредитов под залог одного участка, на участке ставили специальный столб. На нем размещали всю залоговую информацию. Именно этот столб древние называли ипотекой.

В России ипотека появилась в 1754 г., когда граф Шувалов П.И. выступил инициатором появления дворянских банков. Целью их создания была борьба с ростовщичеством и «щадящие» условия кредитования для землевладельцев – дворян.

Первый банк назывался Государственный Банк для Дворянства. Одновременно появилась Страховая экспедиция. Это первая организация для страхования залогов. Залогом оформлялись помещичьи имения, вместе с крепостными.

Например , залог 432 десятины земли на Псковщине, с тридцатью семьями крестьян, постройками и хозяйством было оценен в 3475 серебряных рублей.

В 1861 г. после отмены крепостного права ипотека получила новый импульс развития. Освобожденные крестьяне нуждались в земле. Для этого требовался кредит. Они получали его в пределах 80% стоимости надела на 49 лет.

На границе XIX – XX вв. появляются земельные банки. Они выдавали кредиты с оформлением закладных – ценных бумаг, котировавшихся на бирже. В стат. сборнике «Русские биржевые ценности. 1914-1915 гг.» закладные отмечены, как способ «первоклассного помещения капитала».

На современном этапе, развитие началось в 90-е гг. ХХ в. В 1998 г. принят закон «Об ипотеке».

С 2005 г. ипотечный рынок приобретает стремительный рост.

Экономический кризис 2008 – 2010 гг. притормозил развитие. Доходы населения сократились. Людям стало сложно выплачивать ипотечные кредиты. Для банков это обернулось резким ростом просрочки. Банкиры ужесточили требования к заемщикам.

Кризис 2014, основные причины которого связаны с введением санкций и скачком доллара, снова притормозил развитие. Особенно пострадали от кризиса валютные ипотечники. Подробнее об этом в разделе “Валютная ипотека: особенности, риски”.

В настоящее время рынок ипотеки развивается стабильно, объем выдачи кредитов растет, ставки снижаются.

Механизм ипотечного кредитования

Участниками ипотеки являются:

• кредитор;
• заемщик;
• застройщик;
• оценщик;
• страховщик;
• государственные органы регистрации ипотеки в лице Росреестра.

Ипотечный механизм охватывает три процесса, относящиеся к трем типам рынков:

1 Выдача ипотечного кредита происходит на рынке ипотечных кредитов . Это первичный ипотечный рынок. Основные его участники: кредитор и заемщик. Подробнее схема ипотечной сделки показана далее в разделе «Этапы оформления ипотеки».

2 Затем следует вторичный ипотечный рынок на котором происходит привлечение инвестиций.

Банку, выдающему ипотечные кредиты, необходимо возобновлять ресурсы, чтобы иметь возможность выдавать новые кредиты. Вторичный ипотечный рынок решает эту задачу. На нем ипотека рассматривается в качестве закладной.

Закладная – это ценная бумага, которую оформляет банк по ипотечному кредиту. Закладная дает владельцу право на платежи заемщика в погашение ипотеки.

На вторичном ипотечном рынке банк продает закладную другому инвестору (покупателю бумаги). Продавая бумагу, он отдает инвестору право на процентный доход по кредиту, в обмен на которое получает дополнительные инвестиции, направляемые на выдачу новых кредитов.

3 Третий тип рынка – это рынок недвижимости на котором встречаются продавцы и покупатели, а также сопутствующие лица (риэлторы, оценщики, страховщики и др.) Здесь осуществляются сделки купли-продажи.

Взаимодействие рынков и участников ипотеки показано на рисунке.

Теперь давайте расшифруем рисунок:

1 Взаимодействие между банком и заемщиком:

• заемщик обращается за кредитом;
• банк его одобряет;
• стороны заключают договор;
• банк выдает кредит;
• заемщик возвращает кредит.

2 Взаимодействие заемщика с другими участниками:

• с продавцом недвижимости оформляется сделка купли-продажи.
• риэлтор (если есть) оказывает посреднические услуги;
• оценочная фирма проводит оценку залога;
• страховая организация страхует залог, право собственности на него и жизнь заемщика;
• госорганы регистрируют сделку.

3 Взаимодействие банка с другими участниками:

• возможна договоренность с застройщиком, страховщиком, риэлтором и оценщиком.

4 Продажа закладной инвестору.

Важно . Не всегда банк продает закладную на ипотечном рынке. Он может оставить ее у себя.

Роль ипотеки в экономике

Благодаря ипотеке жилье становится более доступным для обычных граждан, не имеющих возможности купить жилье за полную стоимость. Это приводит к увеличению объемов строительства. Строительство требует материалов. Поэтому происходит оживление предприятий, производящих стройматериалы. Попутно развиваются предприятия в сферах дорожного строительства, деревообработки и изготовления мебели и другие.

То есть ипотека способствует росту экономики, увеличивает занятость населения за счет новых рабочих мест в сфере строительства и ремонта.

Для заемщика ипотека решает жилищный вопрос. Желание обладать жильем без ограничений в правах, стимулирует заемщика платить кредит вовремя и даже с опережением. Для этого он стремится к получению соответствующего дохода.

Для банков ипотека – продукт «локомотив». На ипотечные кредиты в 2017 г. приходится 44% всех банковских кредитов населению (данные АИЖК).

Преобладание ипотечных кредитов объясняется их надежностью. Залоговый и застрахованный кредит безопаснее для банка.

Преимущества и недостатки ипотеки

Преимущества:

• Возможность получить собственные квадратные метры при отсутствии денег. Нет необходимости копить и нести потери от инфляции.
• Возможность зарегистрироваться (получить прописку) в купленной квартире и жить в ней.
• Небольшой первоначальный взнос. Например, в ВТБ и Газпромбанке от 10%.
• Юридическая чистота покупаемой недвижимости (это проверяют в юр. отделе банка и в страховой.).
• Длительный срок кредита позволяет уменьшить платеж и сбалансировать семейный бюджет. Правда, с увеличением срока растет переплата.

Например , кредит миллион рублей под 10% годовых. При сроке 10 лет заемщик выплатит банку 586 тыс. процентами, а при сроке 30 лет – 2 млн. 159 тыс.

• При отсутствии собственного жилья придется платить за аренду, стоимость которой обычно растет во времени. Стоимость съема жилья часто сопоставима с платежом по ипотеке. Лучше платить, выкупая свои метры, чем просто их арендуя.
• В съемном жилье нельзя делать перепланировку. При ипотеке – можно! Правда процедура осложняется получением согласия от страховщика и кредитора.
• Экономия. Если попасть под спец. программу, ипотека становится дешевой.
• Возможность получения мат. капитала для первого взноса или погашения кредита.
• Право на досрочное погашение.
• Ипотека защитит от роста стоимости строящейся недвижимости.

Случай из жизни

Ангелина: «Мы решили купить квартиру в строящемся доме. Решающим фактором была – цена – на порядок ниже готового жилья. В итоге на свои деньги мы получили больше квадратных метров.

Первично я мониторила рынок в марте, наша квартирка стоила 2900. Но застройщик повышал цену ежемесячно. В итоге, когда мы были полностью готовы к сделке, в ноябре, платить пришлось уже 3350.»

• Налоговый вычет.

Налоговый вычет оформляется при покупке жилья, в том числе ипотечного. Размер вычета зависит от стоимости квартиры, но она не должна превышать 2 млн. руб. С двух миллионов можно вернуть 260 тыс. руб. (13%). Дополнительно вычет можно оформить на уплаченные банку проценты.

Для оформления вычета нужно обратиться в налоговую инспекцию по месту регистрации.

Вычет получают двумя способами:

• Возврат уплаченного подоходного налога.
• Прекращение уплаты подоходного налога до конца года.

Ирине за год начислили заработную плату на сумму 381 072 руб., с которых был уплачен подоходный налог в размере 49 539 руб.

Ирина оформила ипотеку на квартиру стоимостью 1 млн. 800 тыс. руб. Максимальный размер вычета с данной квартиры составляет 234 тыс. руб. (13% от стоимости жилья). За год Ирина выплатила банку проценты по ипотеке на сумму 192 тыс. руб. Налоговый вычет с процентов составляет 24 960 руб. (13% от суммы уплаченных процентов).

Ирина решила вернуть уплаченный подоходный налог в сумме 49 539 руб., направив его сначала на вычет по уплаченным процентам в сумме 24 960 руб. и оставшуюся часть в размере 24 579 (49 539 за минусом 24 960) на вычет исходя из стоимости жилья.

Общий вычет, приходящийся на квартиру, был 234 000 руб. Получение Ириной 24 579 руб., уменьшило вычет до 209 420 руб. Эту сумму Ирина сможет возместить в последующие годы за счет уплаченного подоходного налога. Дополнительно она сможет получить вычет по уплаченным в последующие годы процентам.

• Заработок на недвижимости от сдачи в аренду. Такое возможно, если в собственности уже есть жилье. Если даже заработка не будет, то квартира сама себя окупит. В худшем случае – покроет часть расходов по ипотеке.

Случай из жизни

Катерина, жительница Челябинска, купила квартиру для своей маленькой дочки. Накопив за 2 года 150 тыс. руб. на первоначальный взнос, она оформила ипотеку на маленькую квартиру в новом отдаленном районе. Стоимость квартиры 1 100 тыс. руб. Банк предоставил Екатерине кредит в размере 950 тыс. на 15 лет. Ежемесячный платеж по ипотеке 10 209 руб.

Со слов Екатерины: «У нас обычная семья, возможности купить квартиру – нет, а обеспечить детей жильем хочется. Я сдала квартиру за 9 500 плюс коммуналка. Арендная плата почти полностью покрывает платеж по ипотеке. Через пару лет – увеличу (смеется)… Конечно, это самая маленькая квартира и расположена она далеко. Но главное – она есть! И через 15 лет, если не погасим раньше, дочь сможет в ней жить! А дальше, пусть заботится о расширении сама!»

• Возможность рефинансирования при снижении процентной ставки.
• Возможность уменьшить платеж при ухудшении ситуации. Например, за счет увеличения срока кредита или . В последнем случае платеж по ипотеке снижается за счет того, что платят только проценты. Но это существенно увеличивает переплату.

Случай из жизни

Иван: «Ипотека изначально была на 25 лет, пять лет платил ровно. Выбила из колеи мамина болезнь. Потребовалось много денег на операцию и восстановление. Возникли сложности с платежами по ипотеке. Пришел в банк, объяснил как есть. Все мы – люди. Предложили кредитные каникулы на год. Согласился, это снизило сумму платежа с 18 174 до 15 693. Немного, но уже проще.

Сразу не вник в нюансы, голова шла кругом. Потом, когда маме стало легче, вернулся к своему ипотечному вопросу. Получается, плачу на 2 481 меньше в месяц. А долг то заморожен, не уменьшается. В итоге за год нужно отдать банку 188 тыс. процентами. И долг остается там же, не уменьшается!!! Жестко! Но главное – маму вытащили!!! А кредитные каникулы я отменил через 7 месяцев – и так переплата зашкаливает».

Недостатки:

• Сложность оформления.
• Необходимость первоначального взноса. Иногда можно взять кредит и без него, но это дороже.

На льготы могут претендовать специалисты:

• возраста до 35 лет (иногда до 40 для научных сотрудников);
• имеющие профильное образование, полученное на очном отделении не более года назад;
• работающие по специальности в бюджетном учреждении (трудоустройство первичное).

Формы поддержки молодых специалистов:

Основные варианты льгот:

1 по федеральной программе «Жилище»;

Программа разработана в 2002 г. и действует до 2020 г. включительно. В рамках программы государство финансирует 30-40% стоимости дома или квартиры.

Участники – молодежь (семья или одинокий человек) до 35 лет, должны иметь средства на первый взнос по ипотеке (от 10%).

Для участия в программе следует обратиться в местную администрацию.

2 по региональным программам;

Муниципалитет выкупает недвижимость у частных застройщиков и формирует фонд доступного жилья.

Важно , программы, условия участия и варианты льгот отличаются в разных регионах. Для уточнения информации следует обратиться в местный муниципалитет.

Например, Правительство Московской области разработало программу для:

• врачей государственных и социальных учреждений;
• учителей государственных и муниципальных организаций;
• молодых ученых и специалистов.

Программа охватывает работающих специалистов, и тех, кто готов переехать в Московскую область для работы по открытым вакансиям. Подробнее о программе можно узнать .

3 по корпоративным ипотечным программам.

Некоторые предприятия заключают договор с банком и компенсируют ему пониженную ставку по кредиту. Этим они обеспечивают долгосрочное сотрудничество молодых специалистов.

Особенности программы:

• фиксированная ставка от 5,1 до 6,35% (самая низкая для надежных клиентов и участников зарплатного проекта);
• надбавка 1% при отказе от страхования жизни;
• возможность подтвердить доход по форме банка;
• отсутствие комиссий и беспрепятственное досрочное погашение.

Основные этапы оформления ипотеки

Этап #1: Предварительный этап

Заемщик должен собрать и проанализировать информацию по кредитным предложениям и возможным льготам. Оценить вероятный размер кредита при имеющемся доходе. Это можно сделать с помощью любого ипотечного калькулятора.

На этом же этапе заемщик собирает необходимые документы и подает заявку. Лучше подать заявки в несколько банков, дождаться одобрения и выбрать вариант.

Часто люди обращаются за помощью к посредникам. Оформление ипотеки – сложный поэтапный процесс. Посредники значительно упрощают жизнь, сопровождая все этапы сделки. Но важно уметь считать самому, чтобы ипотека была действительно выгодной. Кроме того, за услуги посредника придется заплатить.

Случай из жизни

Алена: «Доход у меня хороший, но по большей части неофициальный. Поэтому я обратилась в агентство «Выбор» для помощи с ипотекой. Стоимость услуг составила порядка 40 тыс. Обещали, что проблем не будет, у них свои связи с банками. Через несколько дней позвонили – ипотека одобрена. Какой-то башкирский банк – сейчас даже название не вспомню – в итоге ни разу его не посетила. Обрадовалась я, стала искать квартиру. Нашла, агентство подготовило всю документацию. Кредит выходил на 30 лет под 14%. Платеж в районе 20 тыс.

За четыре дня до назначенной сделки решила зайти в пару банков сама и посмотреть условия.

Ситуацию не скрывала, честно говорила, что платить ипотеку смогу, но официально не весь доход будет подтвержден. В Альфабанке приняли мою заявку. Я очень просила рассмотреть быстро. Так как сделка уже назначена и из Германии прилетает собственница – продавец моей квартиры.

Рассмотрели быстро, одобрили и ставку предложили ниже.

Кстати отдельная благодарность сотрудникам банка. Меня уговорили снизить срок ипотеки. Я хотела на 30 лет, чтоб платеж был поменьше – 18 100 руб. На 10 лет ставка была меньше, платеж получился 23 489 руб. В итоге я переплатила банку 1 млн с небольшим, а за 30 лет вышло бы более 3,5 млн. Разница огромная! Хотя платежи стали большие. Особенно сложно было в начале».

Этап #2: Оценка заемщика

Банк уточняет данные заемщика, оценивает его доход, проверяет кредитную историю. Служба безопасности проверяет подлинность документов и наличие судимостей.

Случай из жизни

Наталья, начальник доп. офиса УБРиР: «Иногда клиенту не хватает подтвержденного дохода для одобрения кредита. Есть люди, которые просто рисуют печать и делают распечатку на цветном принтере. Это вскрывается сразу. У каждого специалиста есть кнопка, он ее незаметно нажимает. И пока специалист беседует с клиентом, служба безопасности вызывает полицию. Потом под ручки провожают гражданина до полицейской машины. Такие случаи не единичны.

Другое дело, когда в справке настоящая печать. Мы понимаем, что клиент может договориться с работодателем и увеличить доход. Проверить это невозможно. Но если работодатель ставит печать и подпись, то при возникновении проблем, можно будет с ним взаимодействовать. Поэтому, если видим – клиент хороший, платежеспособный, и печать нормальная, кредит одобряем».

На этом этапе возможны звонки из банка для уточнения информации и приглашение на повторное собеседование.

В результате будет принято решение по кредиту.

Этап #3: Поиск жилья

Обычно на это дается 3 месяца. Подобрав приемлемый вариант недвижимости, заемщик собирает на него документы и приносит в банк для одобрения.

Независимая оценочная компания проводит оценку стоимости жилья и выдает заключение.

Объект проверяет юридическая служба банка и тоже составляет заключение.

Этап #4: Решение по ипотеке

Все документы на заемщика и по залогу (приобретаемая недвижимость) собирают вместе. Их рассматривает кредитный комитет с представителем страховой организации и принимается окончательное решение по ипотеке.

Этап #5: Сделка

На этом этапе участники сделки подписывают документы:

• договор купли-продажи – оформляет заемщик и продавец;
• кредитный договор и договор ипотеки (залога) – оформляет заемщик и банк;

Важно . Договор ипотеки обязательно регистрируется в гос. органах.

• договор страхования – заключает заемщик и страховая организация.

После этого банк выдает ипотечный кредит. Он может передать всю сумму наличкой, или через . Иногда используют (заемщик вносит на специальный счет в банке, и после регистрации сделки, банк отдает деньги продавцу).

Если продавец – организация, например, застройщик, деньги переводят по безналу.

Случай из жизни

Женя: «Моя ипотека была размером 1,5 млн. Я ожидала приглашения в кассу почти 2 часа. Как потом объяснил сопровождающий меня сотрудник, ждали инкассаторскую машину, которая везла мою наличку. В кассу пригласили меня и продавца. Дали нам машинку для пересчета. И выдали кучу денег. Никогда вживую столько денег не видела! Сначала я их пересчитала, потом продавец – милая женщина средних лет. У нее руки тряслись. Она сложила деньги в спортивную сумку и вышла. Ее ждали два парня, втроем они покинули банк. Не хотела бы я идти по улице с такой суммой денег…»

Сбербанк предоставляет сервис безопасных расчетов по ипотеке стоимостью 2 тыс. руб. Покупатель переводит деньги на специальный счет Центра недвижимости от Сбербанка. Затем банк делает запрос в Росреестр о регистрации сделки и после регистрации перечисляет деньги продавцу.

Этап #6: Госрегистрация

Это переход права собственности на недвижимость. Обычно госрегистрация длится до 5 дней.

Сбербанк предлагает сервис электронной регистрации сделки. Документы в Росреестр готовит и отправляет в электронном виде банк. Клиент получает документы с электронной отметкой о госрегистрации на электронную почту.

Что нужно для получения ипотеки

Требования к заемщикам

К созаемщикам предъявляются те же требования, что к заемщикам.

По отдельным кредитным программам могут предусматриваться дополнительные требования. Например, для оформления ипотеки с господдержкой для семей с детьми у заемщика, начиная с 1 января 2018 г. и не позднее 31.12.2022 г., должен быть рожден второй и (или) третий ребенок – гражданин РФ.

Необходимые документы

Первично, для одобрения кредитной заявки потребуется:

• заявление;
• паспорт;
• второй документ (права, военный билет или загранпаспорт);
• документы для подтверждения доходов.

Созаемщик (если есть) собирает такой же пакет документов.

После одобрения потребуется:

• документы по залогу (покупаемой недвижимости);
• документы в подтверждение первого взноса.

Для кредита семьям с детьми, понадобится дополнительно:

• подтвердить регистрацию брака (полным семьям);
• подтвердить рождение детей;
• при наличии созаемщиков, подтвердить родство.

Для использования материнского капитала:

• сертификат на него;
• справку Пенсионного фонда.

Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг)

Андеррайтинг – это процедура проверки банком клиента, оценка его способности вовремя и полностью вернуть кредит.

Помимо стандартных требований к заемщику, в ходе андеррайтинга будут учитываться:

• образование;
• квалификация;
• трудовой стаж;
• организация – работодатель с позиции стабильности на рынке.

Клиента рассматривает служба безопасности банка, чтоб удостовериться в отсутствии проблем с законом.

При оценке клиента банк делает запрос или самостоятельно получает информацию:

• о кредитной истории;
• о наличии исполнительных производств в ФССП (у приставов).

Доход клиента – главное, на что ориентируется банк при расчете размера кредита. Доходы подтверждаются справкой 2-НДФЛ. Но поскольку не все могут подтвердить доход официально, банки допускают вариант справки «по форме банка» или «по форме организации».

Часто специалист банка звонит напрямую в организацию заёмщика и лично разговаривает с её представителем (директором или главным бухгалтером). Так банк подтверждает данные в документах, и получает дополнительную информацию.

По размеру дохода банки определяют размер кредита. Точнее максимальный размер платежа по кредиту. А на основе этого уже сумму кредита и его срок. Эту задачу решает расчет коэффициента П/Д (соотношение платежа по кредиту и дохода заемщика).

Каждый банк устанавливает свое соотношение. Обычно платеж по кредиту должен забирать до 40 – 50% дохода. Но бывает иначе.

Вот как, например, выглядит коэффициент платеж/доход в одном из крупнейших банков:

Например , при доходе заемщика 18 тыс., он может рассчитывать на кредит, ежемесячный платеж по которому не превысит 9 тыс. (50%). А для дохода 80 тыс., максимальный платеж составит 52 тыс. (65%).

Дополнительно банкиры считают другие коэффициенты.

О/Д – отношение обязательных расходов заемщика к его доходам. Обычно банки устанавливают ограничение до 60%.

Отдельно банк проводит андеррайтинг залога:

• юристы банка изучают документацию объекта;
• специалист банка может выехать на осмотр недвижимости;
• наряду с независимой оценкой недвижимости, банк может провести свою;
• банк проверит обременение по объекту на сайте Росреестра.

Затем банк считает коэффициенты:

К/З – соотношение кредита и стоимости залога. Значение варьируется от 10 до 90%.

К/Л – дополнительный коэффициент – соотношение кредита и минимальной (ликвидационной) цены продажи недвижимости.

На основании всех полученных данных принимается решение о выдаче или отказе в кредитовании. При положительном решении определяются условия выдачи. Обычно банк предлагает диапазон условий: сумма кредита привязывается к сроку. Для разных сроков могут использоваться разные ставки процентов. И разный размер первого взноса.

Например , Анна со среднемесячным доходом 45 тыс. руб. и предполагаемой стоимостью квартиры 2 млн. руб. получила следующие варианты условий сделки:

вариант	1	2	3	4
доход	45000
платеж	до 25000
стоимость жилья	2000000
минимальный взнос	10	10	10	15
размер кредита	1800000	1800000	1800000	1700000
срок	30	20	15	10
ставка	10,7	10,7	10,7	9,8
платеж	16735	18213	20121	22278
переплата	4 224 617	2 571 193	1 821 770	973 333

Анна изначально оговаривала с банком взнос 10%. Банк предложил ей 3 варианта на 15, 20 и 30 лет. Отличия в размере платежа. Чем меньше срок, тем больше платеж. Исходя из доходов Анны, максимальный платеж соответствует половине дохода и составляет 22,5 тыс. руб.

Кредит с первоначальным взносом 10% на 10 лет банк не предложил. Потому что в этом случае платеж бы составил 24 490 руб. Анна не прошла бы по доходам. Но в качестве альтернативы банк предложил вариант 4 на 10 лет с взносом 15%. Увеличение взноса сопровождается снижением ставки, платеж будет 22 278 руб.

Увидев переплату, Анна выбрала вариант 4, заняв у знакомых недостающую сумму для оплаты взноса (15% вместо 10%).

Условия ипотеки в основных крупных банках

По данным АИЖК, банками лидерами по ипотеке являются:

• Сбербанк.
• Группа ВТБ.
• Газпромбанк.

Нажмите для увеличения изображения

Рассмотрим основные условия ипотеки у крупных игроков.

Банк	Количество программ	Ставка процентов, %				Срок, лет	Взнос, %
		Строящееся жилье	Готовое жилье	Семейная ипотека	Военная ипотека
Сбербанк	9	7,9 – 11,5	8,6 – 11	от 6	9,5	до 30	от 15
ВТБ	6	от 9,5	от 9,3	н/д	от 9,7	до 30	от 10
Газпромбанк	6	9 – 10,4	9 – 10,4	н/д	9,5	до 30	от 10
Россельхозбанк	8	9,45 – 13,5	8,95 – 13	от 6	10 – 10,75	до 30	от 15
Райффайзен	8	9,25	9,25-9,5	н/д	н/д	до 30	от 15
Дельтакредит	9	от 8,24	от 8,25	от 6	н/д	до 25	от 16
ДОМ.РФ	5	от 9,5	от 9	от 6	от 9	до 30	от 20
Абсолют банк	12	8,99 – 14,75	8,99 – 14,75	от 6	н/д	до 30	от 20
Уралсиб	9	от 9,4	от 9,9	от 8,9	10,9	до 30	от 10
Банк Санкт-Петербург	10	от 9,5	от 9,5	н/д	9,75	до 25	от 10

Сбербанк лидирует по процентным ставкам. Но ряд банков, например, Россельхозбанк, имеет спец. программы совместные с застройщиками, по которым ипотеку можно оформить под 5,3% (в таблице не показаны).

Как грамотно оформить ипотеку

Во-первых, нужно определить сумму кредита из таких расчетов, чтоб можно было жить без существенных изменений образа жизни.

Во-вторых, следует задуматься о возможности досрочного погашения, пусть даже небольшими суммами. Это снизит размер переплаты.

В-третьих, если ипотека оформлена, при возможности нужно рассматривать вариант рефинансирования, чтоб уменьшить ставку процента и ежемесячный платеж. Однако, этот вариант не всегда будет выгодным. Например, в конце срока кредита – когда заемщик возвращает банку мало процентов и много по основному долгу, рефинансировать кредит не нужно.

В-четвертых, при оформлении ипотеки, нужно думать о выгодности сделки. Выгодная ипотека – та, по которой переплата будет минимальной.

Для снижения переплаты следует обратить внимание на:

• Размер годовой ставки процентов.
• Срок кредита. Больше срок – больше переплата.
• Размер первоначального взноса. Чем меньше взнос, тем больше риск для банка, поэтому выше ставка.
• Валюта займа. Должна совпадать с валютой получения дохода – это снизит риски.
• Стоимость оценки недвижимости, госрегистрации, услуг риэлтора (если есть).
• Стоимость страхования. Комплексное ипотечное страхование обойдется заемщику дешевле, чем отдельные варианты. При отказе от страховки (можно не страховать жизнь), банк повысит процентную ставку.

При ипотеке страхуют три риска:

• жизнь, здоровье и трудоспособность;
• имущество (например, от пожара и залива);
• титул (риск утраты права собственности на недвижимость).

Случай из жизни

Семья Петровых купила двухкомнатную квартиру у Борисова А.Г. Спустя три месяца, объявился дядя Борисова – Евгений и заявил о своих правах на жилплощадь. Дело дошло до суда.

Выяснилось, что Евгений в квартире имел долю, но во время очередного запоя, отказался от нее в пользу племянника, который продал жилье.

Спустя некоторое время, Евгений заявил, что он не руководил своими действиями, что от доли не откажется и хочет «вернуть все как раньше».

Отказ оформлен нотариально. Но при этом медицинского освидетельствования не было. Суд встал на сторону алкаша.

Петровы не имели средств чтоб выкупить долю. Вопрос встал о продаже проблемной квартиры и покупки новой, меньшей по метражу и в другом районе.

Важно . Ни банк, ни юрист не смогут отследить досконально историю квартиры и определить все возможные проблемы. Юристы просто устанавливают подлинность документов. Поэтому для любой сделки существует риск утраты титула.

• Комиссия за обслуживание кредита. Ее быть не должно.
• Возможность льгот. Льготные условия банки предоставляют для своих зарплатников, работников бюджетной сферы, сотрудников банка или работников организаций – партнеров.
• Возможность участия в госпрограммах с пониженной ставкой или оформлением субсидии и маткапитала. Или участия в программах для отдельных категорий граждан: военных, молодых специалистов.
• При покупке квартиры у застройщика, следует выяснить, с каким банком он сотрудничает. Скорее всего в данном банке есть спецпредложение.
• Величина дохода и способ его подтверждения.
• Схема погашения: равные платежи или нет.
• Наличие ограничений на досрочное погашение. Это может быть:
• мораторий (запрет гасить досрочно в течение какого-то срока);
• комиссия за досрочку.

Обычно таких ограничений нет, но все же лучше уточнить заранее.

Ипотека и субсидии

Субсидия – денежная выплата нуждающимся лицам от государства, например для первого взноса или погашения ипотеки.

Основные варианты субсидирования:

1 По программе «Молодая семья». Субсидию до 30% стоимости жилья могут оформить молодые семьи, где есть хотя бы один ребенок. Возраст супругов в которых до 35 лет.

Чтоб оформить субсидию, нужно:

Поэтому для любой сделки существует риск утраты титула.

• не иметь собственного жилья;
• встать в очередь на улучшение жилищных условий;
• участвовать в программе «Молодая семья», подав заявление в районную администрацию;
• иметь доход для оплаты кредита.

Важно : в 2018 г. внесены изменения в программу. Средства можно потратить только на первоначальный взнос, но не на погашение ипотеки. Жилье должно быть новостройкой или в варианте долевое строительство. Эти новшества касаются семей, которые подали заявку на участие в 2015 г. и позднее.

2 Программа «Жилье для российской семьи».

Программа «Жилье для российской семьи» принята в 2015 г. со сроком действия на 3 года, но в последствие продлена на 2018 г. Программа рассчитана для семейных граждан до 40 лет, нуждающихся в жилплощади (на одного человека приходится до 18 квадратных метров).

По условиям программы, цена на квартиру эконом класса не может превышать 80% среднерыночной стоимости жилья в регионе и 35 тыс. руб. за квадратный метр.

Участники программы получают субсидию, которую можно использовать на первый взнос по ипотеке или оплату существующего займа. Размер субсидии зависит от численности семьи:

• 2 человека – 600 тысяч рублей;
• 3 человека – 800 тысяч рублей;
• 4 человека – 1 миллион рублей.

Семья должна быть платежеспособной и иметь свои деньги для оплаты первого взноса. Допускается использование материнского капитала.

3 Государство субсидирует процентную ставку для семей с детьми.

4 Материнский капитал является мерой господдержки семей.

5 Военнослужащие могут получить господдержку, участвуя в накопительной ипотечной системе.

6 Молодые ученые могут претендовать на помощь государства.

Валютная ипотека: особенности, риски

Валютная ипотека – это ипотечный кредит, оформленный в иностранной валюте. Если курс валюты стабилен – ипотека привлекает низкой ставкой (в 1,5 – 2 раза ниже) и поэтому небольшой переплатой.

По данным Банка России, в 2017 г. зарегистрировано всего 10 сделок валютной ипотеки. Заемщики предпочитают рублевый вариант.

Такой провал рынка валютной ипотеки связан со скачками доллара, которые прочувствовали на себе валютные ипотечники. Наиболее ощутимые скачки наблюдались в 1998, 2008 и 2014 гг. В результате заемщикам пришлось платить в разы больше, чем изначально рассчитывали.

При оформлении ипотеки в иностранной валюте, в договоре указано, что «платеж совершается в рублях по курсу на дату платежа».

Случай из жизни

Артем, имея на иждивении жену, двое детей и мать – инвалида в 2005 г. решил оформить ипотеку. Он выбрал Фора-банк, ипотечный лидер того времени. Артем рассчитал свои возможности и готов был отдавать 50-60 тыс. руб. ежемесячно в погашение кредита. Речь шла о рублевой ипотеке.

Он подал заявку в банк и стал подбирать квартиру. Банк предъявлял жесткие требования к жилью и отклонял варианты один за другим. В результате поиск затянулся на 1,5 года. Не помогли даже риэлторы, услуги которых пришлось оплачивать.

Наконец банк одобрил трешку в Подмосковье. Артем за свой счет внес задаток 1,5 млн. и отказался от съемной квартиры. Но когда он пришел оформлять договор, выяснилось, что банк ему отказал. «Я был полностью раздавлен» – сообщает Артем. И в этот момент сотрудник банка «входит» в его положение и предлагает ипотеку на особых условиях: с пониженной ставкой, но в валюте. Переоформление документов не потребовалось, и договор был подписан.

Осенью 2008 г. Артем пожалел о поспешном решении. Курс доллара вырос, а доход Артем получал в рублях. Тем не менее, первый год семья, ограничивая себя во многом, вовремя вносила платежи. В 2009 г. Артем хотел переоформить кредит на рублевый, но ему было отказано.

В 2014 г. сумма платежа выросла с начальных 57 до 130 тыс. руб. Артем снова хотел рефинансировать кредит и снова отказ. Он запросил выписку из банка с расчетом долга. Оказалось, что его долг стал больше, чем был сначала. А потом бесконечная череда судов.

2014 год, как и 2008, для всех валютных ипотечников был сложным. По стране прошла волна протестов и митингов. В результате по инициативе Минфина и поддержке АИЖК была разработана программа помощи ипотечным заемщикам. Программа запущена в апреле 2015 г. и действовала до мая 2017. Но была возобновлена с августа 2017 г.

Вывод прост: ипотеку нужно оформлять в той валюте, в которой заемщик получает доход. Валютная ипотека может быть востребована теми людьми, кто получает валютные доходы.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Что будет, если не платить ипотеку

Если заемщик перестал вносить платежи по кредиту, банк связывается с ним для выяснения причин неплатежа. Спустя некоторое время, если клиент не выходит на связь, банк продает долг коллекторам или обращается в суд для расторжения договора. Затем залоговую квартиру продают – так банк покрывает свои расходы. При решении вопроса не учитывают наличие иного жилья у семьи и прописанных детей.

Случай из жизни

Нина: «Взяли ипотеку и платили год. Но недавно потеряла работу и не платила по ипотеке около 7 месяцев. Я была в банке, просила их чтоб подождали, когда сама продам квартиру и верну долг вместе с просрочкой…А теперь пришли приставы, сказали что был суд и квартира арестована. И что через 10 дней меня выселят вместе с сыном. Что же мне делать, как быть»?

Важно . Если проданной квартиры будет недостаточно для погашения задолженности, у заемщика может быть изъято и другое имущество.

Однако, это крайняя мера. И если заемщик не бегает от банка и готов к диалогу, банк предлагает варианты решения проблемы.

Это могут быть кредитные каникулы с выплатой только процентов, увеличение срока кредита при снижении размера платежа, реструктуризация или рефинансирование.

При возникновении сложности с платежами лучше не доводить дело до суда. Заемщику следует сразу направить в банк письменное заявление об изменении личных обстоятельств. К заявлению прилагаются подтверждающие документы, свидетельствующие о болезни, увольнении, сокращении и т.п. Как правило, банк идет навстречу заемщику, особенно если сочтет, что в дальнейшем клиент справится с трудностями и вернет долг.

Если банк не идет на изменение условий, остается вариант обратиться в суд с такой просьбой (лучше с профессиональным юристом) или начать процедуру .

Последствиями неплатежей также могут быть:

• испорченная кредитная история;
• увеличение переплаты (за счет штрафов);
• арест банковских счетов и иного имущества;
• запрет на выезд за границу.

Выгодно или нет погашать ипотеку досрочно

Досрочное погашение выгодно заемщику, так как снижает размер переплаты. Досрочное погашение может быть полным и частичным.

Важно . Если платежи по ипотеке аннуитетные, при досрочном погашении части кредита следует выбрать вариант:

• сократить срок кредита, убрав основной долг из последних платежей;
• сделать перерасчет ежемесячного платежа.

Это очень важный вопрос, правильное решение сэкономит Ваши деньги. Разберемся на примере.

Пример . Сумма кредита 2 млн. руб. Ставка 9% годовых. Срок 20 лет. Аннуитетный платеж в этом случае равен 17 995 руб. Аннуитетный платеж включает в себя платежи по возврату кредита (обведены красной рамкой) и по процентам (зеленый).

Нажмите для увеличения изображения

В первом платеже возврат долга составит 2 994 руб. и сумма процентов 15 000 руб. С каждым платежом возврат основного долга растет, сумма процентов снижается.

К концу срока кредита соотношение становится обратным: платим минимум процентов (134 руб. в последнем платеже) и максимум по долгу (17 860 в последнем платеже).

Нажмите для увеличения изображения

Клиент выплатил банку 18 платежей и решил 50 тыс. руб. внести досрочно. Определим, как ему выгоднее поступить. Остаток задолженности перед банком составляет 1 942 521 руб.

В первом случае сокращают срок кредита, убирая последние платежи. В нашем случае это почти 3 платежа. Т.е. 50 тыс. покроет основной долг в последнем (240-м) платеже в сумме 17 860, в 239-м платеже в сумме 17 727 и частично в 238-м платеже. Останется на 238-й платеж непокрытой 3 182 руб. (50 000 – 17 860 – 17 727 – 17 595).

Определим экономию: 133,95 + 266,91 = 401 руб. (это сумма процентов, которые приходятся на два последних платежа – этих платежей попросту не будет).

В чем подвох? Все оставшиеся платежи (кроме последних, которые убрали и первых, которые уже уплачены) придется платить проценты с суммы, рассчитанной изначально. То есть уплата 50 тыс. досрочно никак не повлияет на платеж, на эти 50 тыс. банк также начисляет проценты.

Второй случай . Сохраняем срок кредита и делаем пересчет аннуитетного платежа. Расчет основан на остатке долга 1 942 521, уменьшенном на 50 000 руб. и 222-х платежах (240 за минусом 18 уже уплаченных). В этом случае новый ежемесячный взнос в банк составит 17 531 руб.

Определим экономию: каждый платеж уменьшится на 463 руб. (17 994 – 17 531). За оставшиеся 222 платежа экономия составит 102 786 руб.

Вывод очевиден: при частичном досрочном погашении нужно уменьшать платеж.

Для расчета в интернете есть множество калькуляторов. Они позволяют оценить основные параметры будущего кредита, в том числе:

• ежемесячный платеж;
• сумму всех платежей;
• переплату.

Для этого в соответствующие ячейки вводят данные:

• цену квартиры и сумму первоначального взноса;
• срок – может быть указан в месяцах или годах;
• схема выплат аннуитетная или дифференцированная (если банк дает выбор);
• ставку процентов по выбранной программе.

Некоторые калькуляторы дополнительно учитывают страховки по кредиту, стоимость оценки недвижимости и другие траты.

Калькуляторы могут быть универсальными или заточены под конкретный банк. Например, для расчета ипотеки Сбербанка используется такой калькулятор .

Нажмите для увеличения изображения

В поле 1 выбирается подходящая программа Сбербанка, в соответствии с ней выставляются параметры в полях 2-4. Минимальные и максимальные ограничения указываются автоматически для каждой программы.

Затем нужно поставить соответствующую галочку в пунктах 5-8. Эти данные влияют на стоимость сделки.

Справа вверху появятся данные по кредиту. В нашем случае это 2 млн. по ставке 7,4% с ежемесячным платежом 30 578 руб. Чтоб увидеть весь график платежей, следует кликнуть ссылку 9. График откроется всплывающим окном.

Нажмите для увеличения изображения

Заключение

Залог недвижимости (ипотека) – главное отличие ипотечного кредита. Ипотечный кредит выдается под залог приобретаемой или имеющейся недвижимости. Недвижимость остается в собственности заемщика. Но его права на распоряжение жильем ограничены.

Банки предлагают стандартные программы кредитования и льготные, с господдержкой или по договоренности с застройщиками.

Основные претенденты на господдержку: молодые семьи, семьи с детьми, военнослужащие и молодые специалисты.

Господдержка возможна через субсидии, материнский капитал, и доплаты банкам за кредитование по низкой ставке.

Перед оформлением ипотечного кредита нужно оценить свои финансовые возможности, выбрать банк и программу, собрать полный пакет документов.

Погашение ипотечного кредита делает заемщика полноправным хозяином жилья без ограничений в правовом статусе.

Оценка статьи:

0 баллов проголосуй >>

Но кредитование невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Эволюция развития кредитования показала, что наиболее эффективно интересы кредитора могут быть защищены посредством использования залога недвижимости , поскольку:

• недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения;
• стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту;
• высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств перед кредитором.

Одним из инструментов защиты интересов кредиторов посредством использования залога недвижимости явилась ипотека.

Ипотека — понятие и сущность

Термин "ипотека" в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:

Ипотека как правоотношение — это залог недвижимости (земли, основных фондов, зданий, жилья) с целью получения ссуды.

Ипотека как ценная бумага — подразумевает : долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество.

Ипотечное кредитование — это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

В случае невозврата ссуды собственником имущества становится кредитор. Таким образом, ипотека — это особая форма обеспечения кредита.

Особенности ипотечного кредитования:

• ипотекой признается залог имущества;

• долгосрочный характер ипотечного кредита (20 — 30 лет);
• заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;
• заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;
• законодательной базой ипотечного кредитования являетсязалоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;
• развитие ипотечного кредитования предполагает наличие и развитого института ее оценки;
• ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализированные ипотечные банки.

Участники системы ипотечного кредитования:

• Залогодатель — физ. или юр.лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга.
• Залогодержатель (ипотечный кредитор) — юридическое лицо, выдающее кредиты под залог недвижимого имущества.

Правовые основы ипотечного кредитования в России:

1. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98;
2. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98.

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Ипотека и банки

Ипотечные банки - специализированные банки, осуществляющие долгосрочное кредитование на под залог недвижимости.

Преимущества ипотечного кредитования для банков:

• сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью;
• долгосрочность кредитования освобождает банки от частных переговоров с клиентами;
• ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;
• закладные могут активно обращаются на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.

Недостатки ипотечного кредитования для банков:

• необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов — оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка;
• долгосрочное отвлечение денежных средств;
• большая длительность срока, на который предоставляется кредит, является большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок.

Механизм ипотечного кредитования

Ипотека — это кредит, полученный под залог недвижимости.

Основными документами для получения кредита, которые определяют взаимоотношения кредитора и заемщика, являются кредитный договор и договор о залоге.

Кредитный договор определяет цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструменты кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), условия страхования ссуды, способ и форма проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размер и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, дополнительные условия по соглашению кредитора и заемщика.

Ипотечный договор определяет форму, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

Залог по ипотеке

Развитие ипотеки предполагает существование специфических видов ценных бумаг — закладных и ипотечных облигаций.

Закладная — это юридический документ о закладе (залоге) объекта недвижимости, который удостоверяет отдачу объекта в обеспечение обязательств под кредит.

Объект залога — недвижимое имущество, служащее обеспечением обязательств заемщика. Объект кредитования — конкретная цель. для достижения которой предоставляется ссуда.

Таким образом, возможны различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования. Например: ссуда на строительство жилья под залог земельного участка.

Механизм ипотечного кредитования существенно отличается от механизма формирования кредитных ресурсов в коммерческом банке. В развитых странах средства для предоставления кредита банк формирует, в основном, путем продажи закладных листов и собственного капитала.

Закладные листы - это долгосрочные залоговые обязательства банка, обеспечение надежными (или совокупными) ипотечными кредитами, по которым выплачивается твердый процент.

Закладные листы реализуются ипотечными банками на вторичном рынке инвесторам — другим кредитным институтам (в некоторых странах — любому инвестору).

Вторичный рынок — это процесс купли-продажи закладных ценных бумаг, выпущенных на первичном рынке. Обеспечить первичных кредиторов возможностью реализовать первичную закладную, а на полученный доход предоставить иной кредит на этом же рынке — это главная задача ипотечного капитала.

Инвестиции в закладные листы считаются надежным вложением капитала, т.к., кроме стабильного процентного дохода, вкладчик гарантирован от риска ипотекой. Конечно, рыночная стоимость заложенного имущества со временем может упасть, но здесь банки могут при реализации закладных предложить разные варианты хеджирования (снижения риска).

Продав закладные, кредитор пускает вырученные средства на предоставление новых ипотечных кредитов.

Погашение ипотечного кредита связано со сроком и процентом по реализуемым закладным. Если время действия закладных 10 лет, а твердая ставка процента 6,5%, то кредит должен быть выдан по ставке не менее 7% годовых для покрытия расходов по выпуску закладных и выплате процентов инвесторам. Изменение % ставки в зависимости от конъюнктуры рынка произойдет через 10 лет, если срок ипотеки более продолжительный. Погашение осуществляется с рассрочкой платежа, интервал (месяц, квартал, полугодие, ежегодно) устанавливается кредитным договором.

Схема ипотечной ссуды

Динамика остатка задолженности по ссуде

Роль ипотеки в экономике

Ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом . Отражая закономерности развития мирового банковского хозяйства, оно является одним из приоритетных инструментов развития .

Ипотека и кризисы

Мировой опыт свидетельствует, что ипотечное кредитование способствовало возрождению , оздоровлению , преодолению безработицы и, в конечном итоге, выходу из кризиса Соединенных Штатов Америки — в 30-е годы, Канады и Германии — в 40-50-е годы, Аргентины и Чили — в 70-80-е годы, а также ускорению проведения экономических реформ в целом ряде стран. Определенные надежды на ипотеку в качестве инструмента решения жилищной проблемы возлагаются и в России.

Ипотека и реальный сектор экономики

Развитие ипотечного бизнеса позитивно отражается на функционировании — промышленности, строительства, сельского хозяйства и т.д. Как показывает мировая практика, распространение ипотечного кредитования как эффективного способа финансирования капитальных вложений может способствовать преодолению инвестиционного кризиса.

Ипотека и банковская система

Ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для развития банковской системы страны. Ипотека — это важнейший инструмент, обеспечивающий возвратность кредита. Ипотечный кредитный институт, действующий в рамках системы ипотечного кредитования, является относительно устойчивым и рентабельным субъектом экономической деятельности. Поэтому, чем больше в банковской системе таких кредитных институтов, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе страны в целом.

Ипотека и социальное благополучие

Ипотечное кредитование, отвлекая денежные средства из текущего оборота во внутреннее накопление, в некоторой степени способствует снижению инфляции .

В современных условиях повышается значение ипотеки для . Жилищное ипотечное кредитование способствует обеспечению граждан доступной частной жилой собственностью, являясь мощным фактором класса общества.

Актуальность жилищного ипотечного кредита обусловлена тем, что его использование позволяет разрешить противоречия:

• между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения;
• между денежными накоплениями у одной группы экономических субъектов и необходимостью их использования у другой.

Отсутствие в нашей стране в течение 70-и лет института на недвижимое имущество и института ипотеки привело к негативным последствиям — в значительной степени утерян опыт организации ипотечного кредитования как на уровне кредитного учреждения, так и на уровне государства в целом.

Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается гражданами через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем лишь отдельных групп населения. Однако основная его часть в настоящее время не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений.

Создание системы ипотечного кредитования позволит сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; обеспечит взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банков, финансовых, строительных компаний и предприятий стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Инфраструктура ипотечного кредитования

Эффективное функционирование системы ипотечных кредитных институтов невозможно без наличия соответствующих обеспечивающих элементов (инфраструктуры). Спецификой ипотечного кредитования является его теснейшая связь с оценкой стоимости, страхованием и регистрацией оборота недвижимого имущества, а также с вторичным рынком ипотечных кредитов. В связи с этим функционирование системы ипотечных институтов невозможно без наличия в стране:

• системы регистрации оборота недвижимого имущества;
• страховых организаций (компаний);
• организаций, профессионально занимающихся оценкой стоимости недвижимого имущества.

Развитая инфраструктура системы ипотечного кредитования обеспечивает эффективность ипотечных операций, повышение защищенности прав субъектов ипотечного кредитования.