Ипотечный рынок - это рынок активов, связанных с ипотекой.

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах:

• 1) контрактных сбережениях;
• 2) ипотечном кредитовании;
• 3) государственной поддержке.

Рис. 10.2.

Рынок ипотечных кредитов (рис. 10.2) (первичный ипотечный рынок) охватывает совокупную деятельность залогодержателей (кредиторов) и залогодателей (заемщиков).

Участниками первичного рынка выступают банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие кредиты под залог недвижимости и физические лица, которые его получают. Для кредиторов, которые финансировали ипотеку на длительные сроки

(10-30 лет), важным является пополнение ресурсов для выдачи новых кредитов (рефинансирование). Для решения этой задачи организуется вторичный ипотечный рынок.

На рынке ипотечных ценных бумаг (вторичном ипотечном рынке) осуществляется продажа закладных по предоставленным ипотечным кредитам и организуется рефинансирование кредитов.

В мире, во многих странах, организован ипотечный рынок. Существующие схемы организации этого рынка можно укрупненно свести к следующим моделям:

• ? одноуровневой (традиционной, европейской);
• ? двухуровневой (американской);
• ? ссудно-сберегательной модели.

Одноуровневая ипотечная модель - модель, в которой рефинансирование выданных ипотечных кредитов происходит из обычной банковской деятельности - притока депозитов и рефинансирования в банковской системе.

При одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита. Эту модель еще называют немецкой, европейской или традиционной моделью ипотеки. Недостатками такой модели являются временной разрыв между сроками привлеченных средств и выданных по ипотечным кредитам, кредитный и процентный риски для банка. Однако относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила ее широкое распространение. Несмотря на все недостатки, традиционная модель достаточно широко используется в странах Западной Европы, причем в ряде достаточно развитых стран других моделей не существует вовсе. Одной из причин такого широкого распространения является то, что в Европе существует повсеместная практика применения плавающих процентных ставок, ограничивающих самый весомый риск для банков, особенно по долгосрочным кредитам. Крупнейшим рынком облигаций, основанных на ипотеке, в Европе является рынок Еермании.

Пфандбрифы (Pfandbriefe) - облигации, выпускаемые немецкими ипотечными банками для финансирования операций с недвижимостью частным лицам и заемщикам общественного сектора (федеральному правительству, местным органам власти и муниципалитетам) , разновидность корпоративных облигаций, а конкретно - банковских облигаций.

Двухуровневая ипотечная модель - модель, в которой рефинансирование выданных ипотечных кредитов происходит со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость (рис. 10.3).

Рис. 10.3.

Такую модель зачастую называют американской. В основе модели лежит идея распределения рисков. Банк, выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации - кондуиту (SPV).

Кондуит (SPV) - специально созданное для проведения секьюритизации юридическое лицо, которое накапливает пул активов и выпускает под этот пул ипотечные бумаги, а затем продает их на рынке и рефинансирует оригинатора (банк).

Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка и переходит на баланс кондуита. С момента передачи кредита на баланс SPV банк не несет рисков по этому кредиту, получает новое финансирование и в обмен на это делится частью прибыли с SPV. Если по кредиту возникнет дефолт, то убытки будет нести кондуит.

Оригинатор - лицо, выдающее кредиты или займы. Права, вытекающие из выданных оригинатором кредитов, принадлежат ему до передачи их спецюрлицу - кондуиту (SPV).

Кондуит собирает купленные кредиты в пулы, организует размещение ипотечных ценных бумаг и продает их инвесторам в виде MBS (Mortgage Backed Securities). Риски по ипотечным бумагам распределены между кондуитом и инвесторами (в случае долевых) или лежат только на кондуите (в случае долговых).

Реализация такой модели эффективна, но возможна лишь при условии создания при помощи государства расширенной инфраструктуры ипотечного рынка. Двухуровневая модель достаточно развита только в одной стране мира - США, в других странах она не получила распространения. В США, помимо множества небольших, действуют три очень крупных кондуита. На 2007 год (начало ипотечного кризиса) только один из них был гарантирован правительством (являясь правительственным агентством) - Джинни Мэй (GNMA - Government National Mortgage Association), а два других (Фанни Мэй и Фредди Мак), которые были частными, в 2008 г. были национализированы. Ипотечный кризис 2007-2008 гг. показал, что даже эффективная система распределения рисков без жесткого государственного регулирования может превратиться в финансовый пузырь и повлечь за собой кризис.

Ссудосберегательная модель - модель, в которой рефинансирование ипотечных кредитов осуществляется не за счет ипотечных бумаг, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи.

Российская модель ипотечного рынка. В России модель ипотечного рынка строится по принципу американской.

Для формирования модели ипотечного рынка в 1997 г. по решению Правительства РФ создано открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (Агентство, АИЖК). Так, 100% акций АИЖК принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

Агентством создана система двухуровневого рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (займов), участниками которой являются банки - первичные кредиторы, региональные операторы и сервисные агенты.

Рынок ипотечного покрытия ипотечных сертификатов участия. В России, несмотря на появление федерального закона об ипотечных ценных бумагах еще в 2003 г., практическое применение ипотечного покрытия ипотечных сертификатов участия началось спустя десять лет, в 2013 г., когда были зарегистрированы первые ипотечные покрытия ИСУ. На графике представлено количество зарегистрированных Банком России ипотечных покрытий ИСУ, который отражает растущий интерес к этим инструментам финансового рынка.

Ипотечное покрытие ИСУ (рис. 10.4) формируется за счет первичной передачи ссудных ипотечных требований (в том числе закладных) учредителем ипотечного покрытия. Учредителем ипотечного покрытия ИСУ является оригинатор / текущий кредитор, который получает ипотечные сертификаты участия в обмен на требования, которые может реализовать в целях рефинансирования .

Рис. 10.4.

Процесс вложения средств в ипотечные портфели на основе ипотечного покрытия ИСУ состоит из следующих этапов:

• 1) подбора ипотечного портфеля, структурирования сделки с оригинатором и регистрации правил ипотечного покрытия ИСУ;
• 2) секьюритизации оригинатором кредитных прав путем их передачи в ипотечное покрытие в обмен на ипотечные сертификаты участия - ИСУ;
• 3) приведения ИСУ в соответствие инвестиционным требованиям инвестора;
• 4) выкупа инвесторами ИСУ у оригинатора.

Особенности ипотечного покрытия определяют следующие его

свойства ИСУ:

• ? ИСУ - обращаемая (в том числе на бирже) ипотечная ценная бумага;
• ? ИСУ - сквозной инструмент: платежи по ипотечным кредитам напрямую перечисляются владельцам ИСУ (после удержания инфраструктурных и сервисных вознаграждений);
• ? риски ИСУ ограничены рисками секьюритизированного кредитного портфеля;
• ? выпуск ИСУ может получать рейтинги и быть включен в котировальные списки бирж;
• ? ипотечное покрытие ИСУ имеет простой механизм, прозрачную отчетность, низкие риски управления;
• ? кредитные платежи, поступающие в состав ипотечного покрытия, не облагаются налогом на прибыль.

Использование ипотечного покрытия ИСУ для инвестирования на ипотечном рынке позволяет:

• 1) получать непосредственную доходность ипотечного портфеля;
• 2) ограничить риски инвестирования рисками ипотечного портфеля;
• 3) использовать для инвестирования ресурсы с консервативными стратегиями.

Ипотечное покрытие ИСУ представляет собой инвестиционный капитал (пул, фонд), который состоит:

• ? из имущества, в том числе денежных средств;
• ? имущественных прав (прав требования к должникам, обеспеченные залогом недвижимости).

Этот пул служит для владельцев ипотечных сертификатов участия источником выплат по обязательствам, входящим в ипотечное покрытие.

Свойства ипотечного сертификата участия:

• 1) неэмиссионная ценная бумага;
• 2) именная ценная бумага;
• 3) бездокументарная ценная бумага;
• 4) удостоверяет долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие;
• 5) удостоверяет право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием;
• 6) удостоверяет право на получение денежных средств, полученных в результате исполнения обязательств заемщиков.

Инвесторы, приобретающие ипотечные сертификаты участия, могут быть как частными, так и институциональными. Частными инвесторами ипотечного покрытия ИСУ могут быть резиденты и нерезиденты, физические и юридические лица. Институциональные инвесторы ипотечного покрытия ИСУ представлены в лице пенсионных фондов, инвестиционных фондов, страховых организаций, эндаумент-фондов НКО.

Согласно действующему законодательству средства пенсионных резервов могут быть инвестированы в ипотечные сертификаты участия в размере до 20% (при условии допуска к организованным торгам на российской бирже) , а собственное имущество пенсионного фонда может быть инвестировано в ИСУ без ограничений.

Но при этом существует возможность инвестирования в ИСУ до 40% пенсионных накоплений при соблюдении следующих условий:

• ? приобретаемые ИСУ допущены к торгам на бирже;
• ? в структуре активов отсутствуют требования, обеспеченные ипотекой незавершенного строительства;
• ? ИСУ включены в список высшего уровня, а выпуску присвоен рейтинг долгосрочной кредитоспособности не ниже В В (Fitch, S&P) или ВаЗ (Moody©s).

Деятельность ипотечного покрытия ИСУ в основном сводится к аккумуляции денежных потоков платежей кредиторов и заемщиков (проценты и погашение основной суммы долга) и перечислению денежных средств владельцам ИСУ, за исключением инфраструктурных вознаграждений.

Основным документом, закрепляющим условия управления ипотечным покрытием, является договор доверительного управления ипотечным покрытием ипотечных сертификатов участия, или правила доверительного управления ипотечным покрытием. Этот документ регулирует состав активов ипотечного покрытия ИСУ, права и обязанности управляющей компании и инвесторов, процедуру выдачи ИСУ, собрание владельцев ИСУ, раскрытие информации и прочие условия.

Условия договора доверительного управления ипотечным покрытием ИСУ определяются доверительным управляющим и принимаются приобретателем ИСУ (учредителем доверительного управления ипотечным покрытием, под которое выдаются ИСУ) путем присоединения к указанному договору. Присоединение к такому договору доверительного управления осуществляется путем приобретения ИСУ, выдаваемых доверительным управляющим этим ипотечным покрытием.

Правила доверительного управления ипотечным покрытием ИСУ являются стандартным документом, требования к содержанию которого содержатся в постановлении Правительства РФ от 15 октября 2004 г. № 562 «Об утверждении Типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием».

Субъектами инфраструктуры ипотечного покрытия ИСУ являются:

• 1) управляющий ипотечным покрытием ИСУ, который осуществляет выдачу ИСУ и доверительное управление имуществом, составляющим ипотечное покрытие ИСУ;
• 2) специализированный депозитарий ипотечного покрытия ИСУ;
• 3) специализированный регистратор ипотечного покрытия ИСУ;
• 4) страховщик, выполняющий функцию страхования ответственности управляющего ипотечным покрытием перед владельцами ипотечных сертификатов участия.

Управляющими ипотечным покрытием ИСУ могут быть только:

• ? кредитные организации (банки и небанковские кредитные организации);
• ? управляющие компании, имеющие лицензию на осуществление деятельности по доверительному управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами.

Основные функции, которые выполняют доверительные управляющие ипотечным покрытием ИСУ:

• 1) получение (прием) платежей по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие ИСУ;
• 2) перечисление (выплату) владельцам ИСУ денежных средств за счет указанных платежей;
• 3) обеспечение надлежащего исполнения обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие ИСУ (включая обращение взыскания на имущество должника, в том числе заложенное в обеспечение указанных обязательств);
• 4) иные действия, связанные с доверительным управлением ипотечным покрытием ИСУ.

Структура ипотечного покрытия ИСУ базируется на следующих институтах:

• ? активах, составляющих ипотечное покрытие (в том числе и доходы) - принадлежат всем инвесторам ипотечного покрытия ИСУ на праве общей долевой собственности;
• ? ипотечном сертификате участия - это ипотечная ценная бумага, которая подтверждает долю каждого из инвесторов в ипотечном покрытии ИСУ. При первичном размещении требований, обеспеченных ипотекой, инвестор в обмен на них получает ИСУ. Каждый ИСУ имеет единую стоимость и подтверждает право его владельца на получение денежного потока, который формируется ипотечными требованиями. Так, ИСУ могут свободно обращаться на вторичном рынке, в том числе и на организованных торгах. Права на данные ценные бумаги учитываются на лицевых счетах в реестре владельцев ИСУ, который ведет профессиональный участник рынка ценных бумаг - регистратор;
• ? активах ипотечного покрытия ИСУ - находясь в доверительном управлении управляющей компании, обособлены от имущества инвесторов и доверительного управляющего. Учет требований ипотечного покрытия ИСУ осуществляется на отдельном балансе, а деньги хранятся на счетах доверительного управления.

Система контроля за ипотечным покрытием ИСУ включает в себя:

• 1) возможность владельцев ипотечных сертификатов участия контролировать решение вопросов в отношении ипотечного покрытия. К таким вопросам относятся смена любого элемента инфраструктуры, выдача новых ИСУ путем внесения новых требований в ипотечное покрытие и внесение изменений в правила доверительного управления ипотечным покрытием ИСУ;
• 2) контроль специализированным депозитарием операций с активами ипотечного покрытия и осуществляет их хранение.
• 3) контроль Банка России посредством лицензирования, надзорных проверок, наблюдения за предоставляемой информацией со стороны управляющих и специализированных депозитариев в отношении активов ипотечного покрытия ИСУ.

В состав ипотечного покрытия ИСУ могут входить:

• ? требования из договоров займа и кредита, обеспеченные ипотекой;
• ? закладные;
• ? ипотечные сертификаты участия на другое ипотечное покрытие;
• ? недвижимое имущество, полученное в результате обращения на него взыскания в случае неисполнения обязательства, обеспеченного данной недвижимостью;
• ? денежные средства, полученные в связи с исполнением обязательств заемщиком, обращением взыскания по ипотечным требованиям, исполнением обязательств по ИСУ на другое покрытие, продажей активов покрытия в допустимых случаях.

Рис. 10.5.

Ипотечные права требования в составе ипотечного покрытия должны соответствовать следующим условиям (рис 10.5):

• 1) тело долга не должно превышать 80% оценки предмета ипотеки;
• 2) замена, отчуждение предмета ипотеки осуществляется исключительно с согласия залогодержателя;
• 3) предмет ипотеки должен быть застрахован от риска утраты или повреждения в пользу кредитора в течение всего срока действия обязательства;
• 4) страховая сумма должна быть не менее суммы основного долга;
• 5) предметом договора займа могут выступать только денежные средства.

Преимуществом ипотечного покрытия ИСУ являются постоянные активы. Если требования имеют признаки дефолта, то осуществляется их продажа, так же как и при наличии требований по истечении срока ипотечного покрытия ИСУ. При этом возможно включить в состав имущества ипотечного покрытия новые требования, но только в случае выдачи дополнительных ипотечных сертификатов участия.

В настоящее время российское законодательство позволяет осуществлять сделки по секьюритизации ипотечных активов, в соответствии с положениями Закона об ипотечных ценных бумагах, путем выпуска не только ипотечных сертификатов участия, но и облигаций с ипотечным покрытием.

В сложившихся экономических условиях секьюритизация ипотечных активов является одним из немногих эффективных способов привлечения финансирования и рефинансирования сформированного пула закладных, поскольку по таким облигациям можно получить поручительство АИЖК. Поручительство АИЖК позволяет включить облигации с ипотечным покрытием в Ломбардный список Банка России, который открывает доступ к его финансовым ресурсам. Поэтому такого рода облигации могут выступать в качестве обеспечения при получении кредитов Банка России (внутридневных, овернайт, ломбардных) и являться предметом сделок прямого РЕПО.

Облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия.

Эмитентом облигаций с ипотечным покрытием может быть кредитная организация, ипотечный агент.

Ипотечный агент всегда участвует в формировании ипотечного покрытия, но может и не проводить саму эмиссию облигаций. Деятельность ипотечного агента связана с деятельностью по приобретению обязательств по договорам займа и кредита, обеспеченных залогом недвижимого имущества. Ипотечное покрытие для целей выпуска облигаций создается либо в форме общества с ограниченной ответственностью, либо в форме акционерного общества.

Процедура организации создания ипотечного покрытия и выпуска облигаций включает в себя следующие этапы:

• ? определение состава участников сделки: депозитарий, специализированный депозитарий, организатор торговли на рынке ценных бумаг (фондовая биржа), сервисный агент, запасной сервисный агент, платежный агент, расчетный агент, рейтинговое агентство и др.;
• ? определение лица (лиц), выступающего (выступающих) учредителем (учредителями) ипотечного агента;
• ? определение структуры договорных отношений по сделке между ее участниками;
• ? подготовку модели (параметров) облигационного займа (общая номинальная стоимость облигаций с ипотечным покрытием, количество классов, механизм субординации, cashflow и т.д.);
• ? определение и правовой анализ иных существенных особенностей сделки.

Рис. 10.6.

Ипотечное покрытие для целей выпуска облигаций может состоять:

• 1) из совокупности обязательств по договорам займа и кредита, обеспеченных ипотекой или недвижимым имуществом;
• 2) недвижимого имущества;
• 3) денежных средств;
• 4) государственных ценных бумаг (не муниципальных).

Владельцы облигаций с ипотечным покрытием являются залогодержателями ипотечного покрытия, но у них отсутствует право собственности на ипотечное покрытие. Общая сумма обязательств по договорам займа / кредита должна составлять не менее 80% от номинальной стоимости выпускаемых облигаций. Номинальная стоимость облигаций с ипотечным покрытием равна их объявленной стоимости.

Рис. 10.7.

В процессе управления ипотечным покрытием эмитентом осуществляется поэтапная замена обязательств, имущества и ценных бумаг, составляющих ипотечное покрытие на денежные средства. Обязательства по договорам займа и кредита исполняются должниками, что способствует полному исполнению денежных обязательств перед инвесторами. По мере погашения ипотеки происходит возврат денежных средств, за счет которых погашается задолженность держателям облигаций.

• Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценныхбумагах».

Ипотечный рынок – это система, состоящая из трёх компонентов – рынка ипотечных кредитов, рынка ипотечных ценных бумаг и рынка недвижимости. Субъектами ипотечного рынка являются банки, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, заёмщики, депозитарии, застройщики и риэлторы.

Рынок ипотечных кредитов охватывает договорные отношения между банками и заёмщиками, в соответствии с которыми последние получают от первых денежные средства на приобретение объектов недвижимости. Те, в свою очередь, передаются в залог банкам на время погашения кредитов.

В свою очередь обязательства клиентов по ипотечным кредитам являются финансовым активом, под который банки выпускают ипотечные ценные бумаги, обращающиеся на финансовом рынке. Для банков-эмитентов выпуск ипотечных ценных бумаг является одним из способов привлечения денежных средств, а для их покупателей – источником спекулятивной прибыли.

Рынок недвижимости – материальная база, на которой функционируют первые две подсистемы. В развитых странах подавляющее большинство сделок с недвижимостью совершается с привлечением ипотечных кредитов. Россия пока отстаёт по этому показателю, не последнюю очередь из-за относительно высоких процентных ставок по ипотеке и высокой стоимости жилья по отношению к уровню доходов населения, тем не менее в ипотечный рынок и в нашей стране вовлечена значительная доля объектов рынка недвижимости.

Ипотечный кредит История кредита

Деньги любят бережное обращение, а большие деньги особенно. Для состоятельных вкладчиков выбор банка – дело непростое. О том, как и где миллионерам открыть вклады на выгодных условиях, расскажем в этой статье.

Подводные камни

Финансовые фобии: что страшного в деньгах?

Страх – одно из самых сильных чувств, которое знакомо каждому. Оно помогает избежать многих опасностей, но в то же время часто становится препятствиям на пути к новым возможностям и переменам. В этой статье расскажем о фобиях, связанных с деньгами.

Дельные советы

Устали от безликого пластика и однообразных программ с начислением авиамиль или кэшбэка? Тогда это подборка для вас. Здесь собрано 6 предложений российских банков, которые точно не назовёшь тривиальными. Выбирайте на свой вкус.

Подводные камни

Страхование при автокредите

Всё чаще можно встретить автокредиты с условием оформления полиса страхования жизни. Законно ли это? И какие страховки на самом деле должен купить заёмщик? На эти вопросы отвечаем в статье. Также расскажем, что делать, если навязали страхование жизни при автокредите.

Подводные камни

Требование о досрочном погашении ипотеки: основания и последствия

Если заёмщик грубо нарушил условия ипотечного договора, банк вправе расторгнуть соглашение и потребовать выплатить оставшийся долг сразу. Если до конца ипотеки осталось много времени, такие условия, скорее всего, повергнут клиента в шок. Когда банки идут на крайние меры, и что будет, если не исполнить требование? Об этом читайте в статье.

Злободневное

Получение займа онлайн

Онлайн-займы становятся всё популярнее, но многие россияне по-прежнему слабо представляют процесс оформления такого кредита. Между тем в отдельных случаях услуги микрофинансовых компаний являются единственной альтернативой банковскому кредиту. Какую сумму можно одолжить в интернете, и что для этого потребуется?

Актуальные новости

• Банковские дискуссии

  Регулятор наводит порядок на финансовом рынке и выводит финуслуги в «цифру»

  За 2018 год внешний долг снизился на 12,4%, падает и объём валютных депозитов и кредитов. Торговые партнёры переходят на расчёты в национальной валюте, а россияне стали реже выводить деньги за рубеж (объём международных переводов сократился на 20%). Дедолларизация экономики «снижает для России внешние риски экономической и политической

  07 июня 2019

• Актуально

  Счета РГС Банка теперь можно пополнять в терминалах ТКБ

  Пополнять счета и погашать кредиты РГС Банка теперь можно в терминалах ТКБ, которые расположены в отделениях страховой компании «Росгосстрах». В настоящее время офисная сеть страховщика состоит примерно из тысячи точек.Для внесения средств необходимо указать номер «пластика» или расчётного счёта, а также ФИО их владельца. Денежные

  05 июня 2019

• Кто лучше

  Moody’s подтвердило рейтинг надёжности КБ «Центр-инвест»

  Специалисты Moody’s проанализировали финансовое положение банка «Центр-инвест» и подтвердили депозитный рейтинг кредитно-финансовой структуры на уровне «Ba3». В ближайшее время с большой долей вероятности рейтинг меняться не будет.Оперативная информация, полученная аналитиками Moody’s:показатели рентабельности КБ «Центр-инвест»

  05 июня 2019

• Новый продукт

  Акибанк представил депозитный сервис «Вкус лета»

  Клиенты Акибанка могут оформить новый вклад «Вкус лета». Сезонный депозит открывается максимум на 6 месяцев (186 дней). Ставка доходности по вкладу составляет от 6% до 8% годовых в зависимости от срока действия договора. Сумма к размещению – от 100 тысяч рублей. Открыть вклад можно в отделениях кредитно-финансовой организации.Вклад

  29 мая 2019

• Новый продукт

  Кредит Урал Банк предлагает оформить «пластик» Visa Infinite

  Клиенты Кредит Урал Банка получили возможность оформить пластиковую карту Visa Infinite. Премиальный карточный продукт является самым престижным в линейке платёжной системы Visa.Карта даёт возможность в любой точке планеты пользоваться эксклюзивными сервисами:обращаться в консьерж-службу Visa,запрашивать медицинскую и информационную

  24 мая 2019

• Есть чем гордиться

  Локо-Банк получил награду ассоциации SME Banking Club

  Система удалённого банковского обслуживания Локо-Банка, созданная для корпоративных клиентов, вошла в ТОП-20 рейтинга лучших online-банков для малого и среднего бизнеса стран СНГ и Кавказа. Локо Банк оказался в компании таких кредитно-финансовых структур, как Альфа-Банк, Тинькофф Банк, банк «Уралсиб», Сбербанк и др.При определении

  22 мая 2019

• Новый продукт

  АТБ представил новый депозит с повышенной доходностью

  В активе Азиатско-Тихоокеанского банка появился новый рублёвый депозитный сервис повышенной доходности. Ставка по вкладу «Жара» составляет 7,7% годовых. На сегодняшний день данное предложение является самым привлекательным в линейке депозитных продуктов кредитно-финансовой структуры. Оформить вклад можно до конца весны в любом

  22 мая 2019

• Россельхозбанк выдаёт «потребы» по ставке от 9,9%

  В рамках акции «Почётный возраст» РСХБ предлагает пенсионерам оформить потребительский кредит без обеспечения по ставке от 9,9% годовых. Предельная сумма «потреба» составляет 500 тысяч рублей, максимальный срок кредитования – 84 месяца (7 лет). Акционное предложение актуально до конца июня текущего года.Ещё одна свежая акция разработана

  16 мая 2019

Популярные услуги

Поиск финансовых услуг в Вашем городе

Ипотечный рынок

Ипотечный рынок - это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениям домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование. Таким образом, из определения видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная сущность. Однако, несмотря на это, руководствуюсь теоретическими определениями рынка как системы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке. Понятие «ипотечный рынок» (mortgage market) относительно недавно появилось в западной экономической литературе. И сначала использовалось в профессиональных изданиях по рынку прикладного характера, постепенно вторгаясь в научный оборот.

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Такие ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т.д. Бурное развитие фондового рынка и современные возможности финансового инжиниринга постоянно вызывают к жизни новые виды таких ценных бумаг. Например, в настоящее время в США, имеющих наиболее развитый ипотечный рынок, на вторичном рынке обращается более 50 разновидностей ипотечных ценных бумаг. Основными операторами на вторичном рынке являются специальные организации, основная задача которых - скупка уже выданных кредитов, пакетирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на основе сформированных пулов ипотечных бумаг.

Товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом заемщика выступает залог приобретаемого (иногда иного) жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечное кредиты со стороны домашних хозяйств.

Предложение на ипотечном рынке создают банки (универсальные, кооперативные и ипотечные), ссудо-сберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании. Доля той или иной финансовой организации на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от исторического опыта построения национальной системы ипотечного кредитования, включающего механизм финансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций. Так, в Дании уже 150 лет все ипотечное кредитование в стране осуществляется специальными ипотечными банками. В Германии наряду с ипотечными банками активно выдают стройсберкассы (Bausoarkassen). В США, несмотря на то, что первоначально кредиты выдают коммерческие банки, судо-сберегательные ассоциации, кредитные союзы, фактическими держателями большой доли национального ипотечного портфеля являются созданные по решению Конгресса США специальные правительственные агентства.

Осуществление долгосрочного кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования - это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком. При формировании национальной системы ипотечного кредитования правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств в ипотечные активы приходится решать, каким образом рефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов. Все методы финансирования ипотечных операций разделяются на универсальные (присущие и другим видам финансово-кредитных операций) и специальные методы, характерные только (или преимущественно) для ипотечного рынка.

Система ипотек можно разредить на открытую , где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую , основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой. Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким-либо способом. Основой замкнутой системы привлечения кредитных ресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов. Данная схема жилищные контрактных сбережений широко используется в системах жилищного финансирования Германии и Австрии в течение многих лет, где она получила название «стройсбережений». Предложение ипотечных кредитов, финансируемых за счет ресурсов открытого рынка, чутко реагирует на конъюнктуру на финансовых рынках. Ухудшение условий заимствований незамедлительно сказывается на увеличении процентных ставок по ипотечным кредитам. Замкнутая (закрытая) система в гораздо меньшей степени зависит от конъюнктуры на рынках.

Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке и временного лагазапаздывания. Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.

В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее влияние на конъюнктуру на рынке недвижимости, при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынок недвижимости (что мы наблюдаем в США, где 70-80% приобретенной недвижимости осуществляются с помощью ипотечного кредита).

Из этого можно сделать вывод: чем более развита в национальной экономике система ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью происходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости активов.

ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК

рынок ипотечных ссудных капиталов, на котором происходит купля-продажа ипотечных облигаций, выпускаемых торгово-промышленными корпорациями и используемых для предоставления кредита под залог недвижимости.

• - рынок, где осуществляется купля-продажа закладных, предоставляющий возможность кредитору продавать кредит до наступления срока его полного погашения...

  Ипотека. Словарь терминов

• - рынок, где непосредственно взаимодействуют заемщик, предоставляющий в обеспечение возврата кредита принадлежащий ему объект недвижимости, и кредитор, выдающий заемщику кредит под залог этой недвижимости...

  Ипотека. Словарь терминов

• - рынок ссудных капиталов, предоставляемых под залог недвижимости...

  Словарь бизнес терминов

• - рынок, на котором обращаются оформленные на первичном рынке ипотеки.По-английски: Secondary mortgage marketСм. также: Ипотечные рынки  ...

  Финансовый словарь

• - предоставление кредитов под залог собственности либо выпуск ипотек в качестве обращающихся рыночных финансовых инструментов.По-английски: Primary mortgage marketСм. также: Ипотечные рынки  ...

  Финансовый словарь

• - составная часть рынка ссудных капиталов, где аккумулируются долгосрочные денежные накопления путем выпуска ипотечных облигаций, используемых для предоставления кредита под залог недвижимости...

  Большой экономический словарь

• - рынок ипотечных ссудных капиталов, на котором происходит купля-продажа ипотечных облигаций, выпускаемых торгово-промышленными корпорациями и используемых для предоставления кредита под залог недвижимости...

  Экономический словарь

• - РЫНОК-"КЛАДБИЩЕ" - ситуация, когда участники рынка не могут его покинуть, а другие биржевики или банки не хотят выходить на рынок; обычно такая ситуация характерна для рынка "медведей". См. РЫНОЧНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА...

  Экономический словарь

• - ...

  Энциклопедический словарь экономики и права

• - ...

  Орфографический словарь русского языка

• - ИПОТЕ́КА, -и, ж. . Залог недвижимого имущества; ссуда, выдаваемая под такой залог, а также соответствующий документ...

  Толковый словарь Ожегова

• - ИПОТЕ́ЧНЫЙ, ипотечная, ипотечное. прил. к ипотека. Ипотечный кредит. Ипотечное право. Ипотечные книги...

  Толковый словарь Ушакова

• - ипоте́чный прил. соотн...

  Толковый словарь Ефремовой

• - ипот"...

  Русский орфографический словарь

• - ИПОТЕЧНЫЙ ая, ое. hypothèque f. Отн. к ипотеке. БАС-1.Гипотечныя книги. Бутовский 1847 2 654...

  Исторический словарь галлицизмов русского языка

• - залоговой, относящийся к залогу недвижимой собственности. Ипотечный кредит ссуда под залог, когда предмет залога продолжает оставаться в руках собственника...

  Словарь иностранных слов русского языка

"ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК" в книгах

Глава тринадцатая Медвежий рынок (Рынок падающих цен)

Из книги Казино Москва: История о жадности и авантюрных приключениях на самой дикой границе капитализма автора Бжезинский Мэтью

Глава тринадцатая Медвежий рынок (Рынок падающих цен) Когда случилась беда (ее предсказали дети в Вологде), я находился на борту вертолета за Полярным кругом. Это случилось в конце мая, когда наконец растаяли сибирские болота. Грохот взламывающегося на северных реках льда

Ипотечный брокер

Из книги Инвестиции в недвижимость автора Кийосаки Роберт Тору

Ипотечный брокер Выбор ипотечного брокера – одно из самых трудных решений, которые вам предстоит принимать. Он, как и архитектор, должен специализироваться именно в вашей области инвестиций. Вам нужен брокер, который не только может помочь получить кредит в банке,

Ипотечный кризис в США

Из книги Как выжить и сохранить свои сбережения во время кризиса? автора Смирнова Наталья Юрьевна

Ипотечный кризис в США Причина первая и, пожалуй, самая основная, – это кризис ипотеки subprime в США, который начался еще в 2007 году.Немного истории: в Америке, как и в большинстве стран, заемщик проходит оценку перед тем, как получить кредит. В США каждому заемщику присваивают

86. Ипотечный кредит

Из книги Деньги, кредит, банки. Шпаргалки автора Образцова Людмила Николаевна

86. Ипотечный кредит Ипотечный кредит – это способ привлечения финансовых ресурсов в форме кредитов под залог недвижимости; ссуды, выдаваемые под залог недвижимости – земли и строений производственного и жилого назначения.Предметом ипотеки могут быть:– земельные

Тема 40. Ипотечный кредит и ипотечный банк: сущность и различия

Из книги Банковское дело: шпаргалка автора Шевчук Денис Александрович

Тема 40. Ипотечный кредит и ипотечный банк: сущность и различия Ипотечный кредит – кредит, предоставленный на длительное время для приобретения недвижимости, выступающей в качестве залога. Отличительная черта – совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.

ЧАСТЬ 2 Ипотечный кризис

Из книги Финансовый кризис автора Блант Максим

ЧАСТЬ 2 Ипотечный кризис ЕСЛИ КРИЗИС Разговоры о грядущем мировом экономическом и финансовом кризисе становятся все настойчивей. В минувший четверг бывший глава Федеральной резервной системы Алан Гринспен посоветовал не особенно переживать. Когда лопнет надувшийся в

Ипотечный кризис

Из книги Крутое пике [Америка и новый экономический порядок после глобального кризиса] автора Стиглиц Джозеф Юджин

Ипотечный кризис Кроме продолжающейся слабости на рынке труда имелось также множество других причин для беспокойства по поводу того, куда движется экономика. Одной из них была сохраняющаяся проблема на рынке жилья: рынок жилья, возможно, и «стабилизировался», но на

2.4. Банковский ипотечный кредит

Из книги Все об ипотеке автора Афонина Алла Владимировна

2.4. Банковский ипотечный кредит В результате оформления в банке ипотечного кредита вы получаете денежные средства, предоставляемые банком для приобретения жилья. Банки предоставляют на первый взгляд очень выгодные условия. Первоначальный взнос – порядка 30 % кредита,

Как выбирать ипотечный кредит

автора Арт Ян Александрович

Как выбирать ипотечный кредит НА РЫНКЕ любой из нас, прежде чем купить что-нибудь, пройдется по рядам, присмотрится, попробует, сравнит цены. Собираясь взять ипотечный кредит, разумный человек поступит примерно так же: изучит, какие предложения делают банки, чем они

Ипотечный словарь

Из книги Ипотека. Руководство к действию. Берем и живем! автора Арт Ян Александрович

Ипотечный словарь Агентство коллекторское Специализированная организация, которая профессионально занимается взысканием просроченных долгов, в том числе – по кредитам. Обычно при систематическом нарушении заемщиком условий кредитного договора, банк передает право

Ипотечный брокеридж

Из книги Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста автора Зубова Елена Евгеньевна

Ипотечный брокеридж В Петербурге несколько десятков банков предлагают ипотечные программы. Со всеми нюансами (разные сроки – разные ставки и т. п.) выходит по нескольку десятков программ на каждый банк. Даже поверхностное ознакомление с этим объемом информации займет

Кредит ипотечный

Из книги Большая Советская Энциклопедия (КР) автора БСЭ

Ипотечный кредит

Из книги Как разобраться в ЖКХ и не переплачивать автора Шефель Ольга Михайловна

Ипотечный кредит Помимо медленной очереди на улучшение жилищных условий и рискованного предприятия - участия в строительном кооперативе, существует такой способ приобретения жилья, как ипотека.Ипотека - это система долгосрочного кредитования на приобретение

Ипотечный кредит, ипотечный террор

Из книги Испания. Фиеста, сиеста и манифесто! автора Казенкова Анастасия

Ипотечный кредит, ипотечный террор Однажды в «Живом журнале» своей знакомой из Севильи я натолкнулась на запись, в которой она рассказывала про то, как к ним домой пришла очередная инспекция - с регулярной проверкой не то электрической, не то газовой проводки. Ее

Ипотечный чек-лист

Из книги Тайна денег. Книга самой богатой ученицы Кийосаки автора Закхайм Наташа

Ипотечный чек-лист

Ипотечный рынок

Ипотечный рынок объединяет в себе участников, тем или иным образом связанных с операциями по ипотечному кредитованию. Ими являются банки, которые предоставляют ипотечные кредиты, рефинансирующие организации, в том числе Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), ипотечные брокеры, страховые компании, специализированные депозитарии, застройщики и риелторы, заемщики, и др.

Банки оказывают непосредственное влияние на динамику развития рынка ипотеки в целом, а также отражают сложившуюся ситуацию в этой области. Например, многие кредитные организации в годы кризиса сворачивают свои ипотечные программы и, наоборот, в годы финансовой стабильности наращивают объемы кредитования.

Все ипотечные программы банков, присутствующие сегодня на рынке, условно можно разделить на следующие группы:

– кредиты на приобретение квартир в строящихся домах;

– кредиты на приобретение квартир на вторичном рынке;

– кредиты на приобретение загородного жилья;

– нецелевые ипотечные кредиты под имеющейся недвижимости;

– кредиты на приобретение нежилых помещений (бизнес-ипотека);

– кредиты на ипотечные залоги по дефолтным ссудам;

– программы рефинансирования ипотеки.

На начало 2012 года, по данным Банка России, из 978 действующих кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования работают 658. Причем из них 577 предоставляют займы на покупку недвижимости, а остальные осуществляют только обслуживание уже ранее выданных ссуд.

В 2011-м банки оформили 523 582 ипотечных жилищных кредита на общую сумму 716,9 млрд рублей. Основная их доля (520 658 займов) была предоставлена в рублях – на общую сумму 697,4 млрд. Средний размер займа составляет 1,37 млн рублей. на начало 2012 года зафиксирована на уровне 45,3 млрд рублей.

Средневзвешенная процентная ставка на 1 января 2012 года по ипотечным жилищным кредитам равна 11,9% в рублях и 9,7% в иностранной валюте. Средневзвешенный срок их предоставления составляет 14,8 года для рублевых займов и 12,3 года для валютных.

Сегодня лидерами рынка ипотечного кредитования являются Сбербанк и ВТБ 24 – на их долю приходится более половины всего объема выданных ссуд, а также Газпромбанк, «ДельтаКредит», Росбанк, Уралсиб, Райффайзенбанк и др.

Рынок ипотечного кредитования в России развивается неравномерно. Основная часть кредитов выдается в Центральном (29,98%), Приволжском (18,93%) и Уральском (14,04%) федеральных округах.

Также стоит отметить, что за счет ипотечного кредитования в стране приобретается пока еще небольшая часть продающейся на рынке недвижимости. Россия входит в число стран с низким уровнем обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования. По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, с помощью ипотеки осуществляется 17,60% сделок по покупке жилья в России. Отношение объема ипотечной задолженности к ВВП России составляет всего лишь 2,72%. К примеру, в США такой показатель достигает более 50%.

Недоступность ипотечного кредитования по-прежнему обуславливается соотношением уровня доходов граждан и цен на жилье. Низкая платежеспособность населения и высокая стоимость недвижимости препятствуют развитию рынка ипотеки в России. К тому же высокая цена долгосрочных денежных ресурсов, привлекаемых банками для выдачи займов, не дает опускаться ставке по кредитам, делая их очень дорогими для большинства населения.

В целом сегодня рынок ипотечного кредитования в России имеет значительный потенциал роста, так как на нем сохраняется большой объем отложенного спроса на ипотеку.

Смотреть что такое "Ипотечный рынок" в других словарях:

Ипотечный рынок - рынок ипотечных ссудных капиталов, на котором происходит купля продажа ипотечных облигаций, выпускаемых торгово промышленными корпорациями и используемых для предоставления кредита под залог недвижимости. По английски: Mortgage market См. также:… … Финансовый словарь

ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК - рынок ипотечных ссудных капиталов, на котором происходит купля продажа ипотечных облигаций, выпускаемых торгово промышленными корпорациями и используемых для предоставления кредита под залог недвижимости. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш.,… … Экономический словарь

ипотечный рынок - рынок ипотечных ссудных капиталов, на котором происходит купля продажа ипотечных облигаций, выпускаемых торгово промышленными корпорациями и используемых для предоставления кредита под залог недвижимости … Словарь экономических терминов

ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК - часть рынка ссудных капиталов, на котором аккумулируются долгосрочные денежные накопления путем выпуска ипотечных облигаций, используемых для предоставления кредитов под залог недвижимости. Включает частные и государственные кредитно финансовые… … Энциклопедический словарь экономики и права

ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК - – разновидность рынка ссудных капиталов, на котором объектом купли продажи выступают ипотечные облигации, выпускаемые под обеспечение недвижимым имуществом … Краткий словарь экономиста

Вторичный ипотечный рынок - рынок, на котором обращаются оформленные на первичном рынке ипотеки. По английски: Secondary mortgage market См. также: Ипотечные рынки Финансовый словарь Финам … Финансовый словарь - рынок, где непосредственно взаимодействуют заемщик, предоставляющий в обеспечение возврата кредита (займа) принадлежащий ему объект недвижимости, и кредитор, выдающий заемщику кредит (заем) под залог этой недвижимости … Ипотека. Словарь терминов

Ипотечный кризис в США (2007) - Ипотечный кризис в США (англ. subprime mortgage crisis) финансово экономический кризис, характерными проявлениями которого стали увеличение количества невыплат по ипотечным кредитам с высоким уровнем риска, учащение случаев отчуждения… … Википедия