Управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», подводит итоги 2017 года для рынка загородной недвижимости и дает прогноз на 2018 год.

По данным , 2017 год не запомнился участникам рынка загородных домов и участков выдающимися позитивными тенденциями. Так, из 60 вышедших в 2017 году на рынок новых поселков действительно ликвидное предложение составляет менее трети.

«Сегодня большинство застройщиков придерживаются пессимистичных настроений, и с точки зрения маркетинга и ценообразования 2017 год действительно был не лучшим периодом для активного выхода на рынок. Платежеспособный спрос сосредоточился в низком сегменте комфорт-класса, где покупатель не ожидает многого и при принятии решения отталкивается только от бюджета покупки. Спрос в целом сокращается год за годом и интерес к проектам теперь слабо зависит от транспортной доступности, концепции, наличия или отсутствия инфраструктуры - покупательским поведением руководит бюджет», - отмечает управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

Но в 2018 году, по прогнозам аналитиков «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», спад девелоперской активности может смениться позитивной тенденцией: выходом на рынок новых застройщиков загородного жилья. Хотя сейчас можно говорить о старте в новом году не более 10 качественных поселков в Московской области, во второй половине года могут быть анонсированы новые проекты. К развитию на загородном рынке девелоперов подтолкнут вступающие с 1 июля 2018 года в силу поправки в 214 ФЗ, которые обязывают участников рынка для строительства многоэтажного жилья в Москве иметь в портфеле не менее 10 000 кв. м реализованной жилой недвижимости, а также не допускают выдачу более 1 разрешения на строительство на одну компанию.

«Для частных коммерческих застройщиков в Москве наступает период, когда имеет смысл обратить внимание на загородные проекты. Компании, которые не смогут выстроить новые стратегии работы в текущих реалиях, могут выйти на загородный рынок. В то же время преодолеть ограничение в 10 000 кв. м для получения разрешения на строительство можно в том числе за счет строительства коттеджных поселков: этот объем сопоставим с поселком на 50-100 домов, в зависимости от площади; и спрос на готовое жилье сегодня постепенно растет, что может стать позитивным стимулом для начинающих девелоперов загородного рынка», - рассказывает эксперт.

По мнению Владимира Яхонтова, в 2018 году продолжится переход спроса из сегмента участков без подряда в сегмент готового жилья - таунхаусов и коттеджей. Стабильный интерес аудитории вызывают и малоэтажные жилые комплексы как альтернатива классическим коттеджам: «Мы также отмечаем стабильный спрос на квартиры в малоэтажных домах, которые рассматриваются как наиболее доступный готовый продукт в загородном сегменте. К примеру, в ЖК «Остров Эрин» в Новой Москве наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры в бюджете от 3 млн рублей: для молодых семей это оптимальная возможность сменить городской стиль жизни на более комфортный загородный, сохранив при этом преимущества цивилизованной среды для жизни», - рассуждает эксперт.

Также объективными предпосылками к переходу спроса в сегмент готового жилья становятся факторы бюджета: «Разница в стоимости между самостоятельной постройкой дома на участке без подряда и покупкой готового продукта под «ключ» сейчас уже составляет 5-15% в зависимости от класса проекта и используемых материалов. При этом на готовые дома от застройщика все чаще обращают внимание те покупатели, для которых дом за городом - не временное жилье, а альтернатива городской квартире, с большим уровнем комфорта и лучшей экологией», - говорит эксперт. Те застройщики, которые первыми в 2018 году поймут основные потребительские тренды, к концу года имеют все шансы выгодно увеличить свою долю на рынке и реализовать текущие проекты даже с учетом общего снижения спроса.

Дорогостоящий сегмент загородной недвижимости всегда в большей зоне риска, чем рынок эконом-проектов. Здесь застройщики просто не имеют права на ошибку: чтобы выжить сегодня, они обязаны обеспечивать безукоризненный сервис, а главное - делать максимально качественный продукт, который будет учитывать все потребности покупателя.

Оживление или спад

По оценке экспертов, рынок загородной недвижимости начинает выходить из стагнации. Отчасти этому способствует возросшая доступность ипотеки, а также те финансовые инструменты, которые предлагают застройщики - рассрочка, совместные индивидуальные программы с банками, ипотечные каникулы и акции. На рынок стали выходить новые проекты, чего не наблюдалось уже несколько лет. С начала года продажи стартовали в московском ЖК «Берег Столицы», а также в поселках ArtEco и Park Fonte на Новорижском шоссе. Новый объем предложения помог активировать продажи и снизить средние цены в сегменте. В результате, отмечает Алексей Коротких, коммерческий директор Villagio Estate, спрос за год вырос на 24%, а стоимость объекта уменьшилась на 19%.

Основной спрос приходится на Рублево-Успенское шоссе, поскольку это направление остается самым инфраструктурно-развитым, в востребованных поселках Рублевки до всех необходимых объектов можно дойти пешком, замечает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.

Важный тренд этого года на рынке загородной недвижимости - переключение покупательского интереса с участков без подряда (наиболее востребованного продукта ранее), на уже готовые дома. Относительно 2016 года доля УБП в общем объеме сделок снизилась на 10%, в то время как процент сделок с построенными коттеджами увеличился на 7%.

Основная причина данной тенденции заключается в том, что сегодня купить готовый дом у застройщика выгоднее, нежели купить пустой участок и строить самостоятельно, поясняет управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

Структура спроса на загородную недвижимость по форматам

Структура финансирования также является иллюстрацией к тренду на снижение стоимости домов. Почти для пятой части (17%) из общего числа конечных покупателей источником финансирования является ипотечный кредит.

На приобретателей с живыми деньгами приходится не более 11% в общей структуре сделок. Цель покупки - для себя или для родителей. В эту группу входят в том числе те, кто уже успел продать городскую квартиру и на загородный рынок приходит уже с деньгами, не входя в систему трейд-ин.

Самая большая группа, с долей 68% - это участники альтернативных сделок, когда люди через продажу своей квартиры собираются приобрести дом или загородную квартиру большей площади.

Как привлечь покупателя

Сегодняшний рынок - это рынок покупателя, и продавцы всеми силами стараются привлечь клиентов, предлагая различные бонусы. В компании Optiland придумали новый формат общения с клиентами - встречи застройщика и жителей поселка под названием «Очная ставка», рассказывает Алексей Однорал, руководитель департамента реализации компании. Такое мероприятие помогает решить на месте все возникающие вопросы, а также получить обратную качественную связь от покупателей. Кроме того, это показывает открытость застройщика, потому как одним из критериев при выборе проекта является надежность застройщика.

Все большую популярность получают готовые дома «под ключ». Наличие отделки загородного дома повышает его ликвидность и позволяет реализовать такой объект в кратчайшие сроки. Нина Резниченко, директор департамента продаж загородной недвижимости Savills в России считает, что большинство покупателей сегодня не хотят тратить время и силы на проведение ремонта, а стремятся переехать сразу после заключения сделки.

В условиях всеобщего дефицита времени на сбор информации и принятие решения, точная, полная, достоверная, актуальная информация экономит время поиска нужного объекта и помогает быстрее достичь цели. Поэтому важным инструментом продвижения и привлечения клиентов является сайт компании-риелтора. Логика и навигация портала должны быть интуитивно понятными и простыми, а контент - информативным. IT-технологии коснулись и процесса работы с клиентом. Многие риелторы используют смс-сообщения и мессенджеры для оповещения собственников-продавцов об изменениях по их объекту, активности спроса, прогнозу продаж.

Группа компаний KASKAD Family в своих проектах начала использовать технологии VR (виртуальная реальность) и AR (дополненная реальность), чтобы клиент, приобретая строящийся объект, мог понимать, как будет выглядеть его таунхаус или квартира, а также общественные территории еще до покупки, делится Екатерина Коган, руководитель департамента маркетинга. Эти технологии позволяют создать пространственное, образное восприятие и четкое понимание того места, где человек собирается жить. Если виртуальной реальности недостаточно, то некоторые девелоперы предлагают тест-драйв, а именно возможность провести выходные в доме, который заинтересовал покупателя. Также интересна аренда с последующим выкупом: это актуально для уже готовых домов. Немного предложений есть в части взаимозачета: обмена квартиры на загородный дом. Однако, по словам Владимира Яхонтова, серьезного эффекта увеличения продаж такие акции не приносят.

Иногда девелоперы предлагают клиентам очень специфические услуги. Так, в «Истринской долине» большинство поселков расположены рядом с водохранилищем, поэтому сотрудники компании оказывают юридические консультации. Они не только помогают оформить документы, но и рассказывают, что такое водоохранная зона и подпорный уровень водохранилища, где можно поставить дом, чтобы не иметь проблем с законом.

Есть и более необычные способы привлечения клиента. В компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», к примеру, покупателям предоставляется сash back от стоимости объекта, то есть возмещение части стоимости объекта. Раньше данная услуга присутствовала только в банковском секторе и предлагалась владельцам банковских карт.

На рынке набирает популярность аукционный метод, его используют агентства недвижимости при продаже домов, обладающих невысокой ликвидностью, рассказывает Олег Михайлик. Раньше метод аукционов часто использовался на рынке городского жилья эконом-класса, сейчас его перенимают и другие сегменты недвижимости. Суть аукциона заключается в следующем: собственник существенно снижает цену и устраивает торги на повышение среди потенциальных покупателей.

По мнению Наталии Нестеровой, коммерческого директора девелоперской компании «Тройка РЭД», привлечение внимания к проекту должно осуществляться комплексно, в таком случае стратегия будет работать эффективно. Прежде всего, на уровне самого объекта и его концепции - локации, наличии инфраструктуры, выбора форматов квартир, благоустройства. Не секрет, что в загородной недвижимости особое значение имеет вопрос благоустройства - именно благодаря ему в проекте поддерживается атмосфера загородной жизни. Таким образом, проекты, расположенные рядом с большими лесопарками, водоемами и оригинальными концепциями благоустройства привлекают больше внимания со стороны потенциальных покупателей.

Подарки

Подарки на загородном рынке бывают разными - это могут быть и дополнительные скидки от застройщика, скидки на услуги в партнерских компаниях или какие-то материальные вещи. Например, компания Optiland к прошлому нового году при покупке таунхауса дарила новый Iphone 7. К 14 февраля клиенты получали романтическую поездку в Сочи на двоих также за покупку недвижимости. В этом году компания снова планирует дарить новый Iphone 10, возможно будут еще какие-то дополнительные бонусы в честь наступающих праздников.

KASKAD Family - первая компания среди девелоперов запустила беспрецедентную акцию - мили Аэрофлота при покупке таунхауса, то есть по сути - это билет до Китая или США. При покупке за каждые 100 рублей начисляется 1 миля Аэрофлота. Акция распространяется на ряд поселков: «Федоскино Парк», «Середниково Парк», «Зеленоградский». Кроме того, в КП «Зеленоградский» проводится акция: при покупке некоторых дуплексов - Mini Cooper в подарок.

Цена и репутация важнее подарков

Безусловно, продавцы стараются привлечь клиентов различными способами. Но в высокобюджетном сегменте такие бонусы не так эффективны, как качество продукта, рыночная цена и удобные условия покупки.

Некоторые эксперты уверены, что никакие бонусы и скидки на загородном рынке и на рынке недвижимости, в целом, не сравнятся с надежностью застройщика и качеством его проекта. В первую очередь покупатель всегда будет обращать внимание на качество строительства, на работающую инфраструктуру внутри поселка, на то, как живут люди в этом поселке, на социокультурную жизнь проекта. Все вышеперечисленное всегда будет первым «бонусом» от застройщика, который привлечет покупателей. Второй плюс - это специальные выгодные программы ипотечного кредитования в ведущих банках страны или удобные программы рассрочки. Сегодняшние покупатели больше не ищут просто дом на участке земли. Им недостаточно одной красивой обертки, а важно что внутри. Как показывает практика, проекты, в которых девелопер продумал и реализовал внутреннюю инфраструктуру, подобрал оперативно работающую управляющую компанию, помог создать жителям уют и атмосферу, организовал социальные и развлекательные мероприятия - будут продаваться всегда вне зависимости от времени года или экономической ситуации в стране.

Специально для портала "Все новостройки"

25.04.2019

В Департаменте новостроек ИНКОМ-Недвижимость исследовали состояние рынка первичного жилья старой Москвы, а также спрогнозировали несколько направлений его развития. Так, в массовых ценовых сегментах покупатели предпочитают квартиры метражом 38–55 кв. м в проектах комфорт-класса и все более позитивно относятся к новостройкам, возведенным на месте бывших промзон. В свою очередь, двухуровневые квартиры и жилье с террасами превращаются в «раритеты» масс-маркета.

24.04.2019

В ИНКОМ-Недвижимость проследили за продолжающимся приростом средней стоимости предложения 1 кв. м на вторичном рынке недвижимости старой Москвы: на данный момент она находится на рекордно высоком уровне - 208 тыс. рублей (+16,4% за год). Причем к изменению данного показателя привело не только существенное увеличение покупательской активности в прошлом году (в настоящее время спрос, наоборот, пошел на спад), но и вымывание из экспозиции наиболее демократичных по цене объектов - до 15 млн рублей. В результате если год назад такие лоты занимали на «вторичке» столицы долю в 61%, то сейчас - лишь половину.

22.04.2019

Накануне отпускного сезона в Департаменте аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость проанализировали рынок найма загородных коттеджей и дач в Подмосковье. В частности, было выявлено снижение совокупного объема предложения на 18% по отношению к данным апреля 2018-го. Специалисты компании связывают тенденцию с падением интереса к летней аренде загородной недвижимости - по сравнению с докризисным периодом пятилетней давности отрицательная динамика спроса составила 24%. В таких условиях часть наймодателей выводит невостребованные объекты из экспозиции, считают эксперты ИНКОМ-Недвижимость. Исключением стал прошлогодний сезон: теплая погода и мундиаль способствовали значительному росту числа сделок и расширению ассортимента - на 30% в годовом выражении.

18.04.2019

Пока в правительстве обсуждают проект поддержки строительства частных домов (ИЖС) - в частности, запуск программы льготной ипотеки со ставкой не выше 10% и выдачей кредита под залог земельного участка, - в Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали, насколько сейчас востребована ипотека на первичной «загородке» Подмосковья и как может помочь рынку новая инициатива. Так, за пять лет число ипотечных займов на покупку объектов, реализуемых согласно 214-ФЗ, т.е. таунхаусов и квартир в «малоэтажках» (МЖД), выросло в среднем с 40% до 90%. Готовые коттеджи сегодня приобретают в ипотеку 80% клиентов против 35% в 2014 году. Участки без подряда (УБП) покупаются в кредит в 50% случаев, тогда как пять лет назад таких сделок было 15%.

17.04.2019

В Департаменте вторичного рынка и Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость по итогам марта исследовали актуальное состояние «вторички» старой Москвы, проследив за изменениями ее ключевых характеристик за месяц и год. В частности, специалисты компании выявили, что в сравнении с мартом 2018-го уровень спроса (количество авансов) в сегменте упал на 20%, в основном из-за продолжающегося ослабления покупательской активности после ее всплеска осенью прошлого года и начала роста ипотечных ставок. Так, доля продаж с привлечением кредита, в 2018-м достигшая максимального уровня - 42,4%, сейчас снизилась до 35,7%.

16.04.2019

Специалисты Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость составили традиционный рейтинг наиболее доступных старомосковских квартир внаем: в апрельском ТОП-5 четыре объекта находятся на востоке города - возле станций метро «Щелковская», «Измайловская» и «Новогиреево». Лидером чарта стала 1-комнатная квартира со ставкой найма 20 тыс. рублей в месяц: жилплощадь расположена в пешей доступности от станции метро «Домодедовская», сдается не более чем на 6 месяцев - с 1 мая по 1 ноября.

11.04.2019

В Департаменте новостроек ИНКОМ-Недвижимость изучили предложение и спрос на машино-места в подземных паркингах, находящихся в новых жилых комплексах в прежних границах Москвы. Если подземная парковка представлена лишь в 27% проектов комфорт-класса, то в элитном сегменте ее наличие обязательно, при этом в ЖК высшей ценовой категории на одну квартиру нередко приходится по два-три машино-места. Несмотря на значительную разницу в бюджетах сделок с жильем в разных классах, цена машино-места в паркинге составляет в среднем 7,5–10% от стоимости приобретаемой квартиры.

10.04.2019

На рынке Подмосковья сейчас переоценены не только дачи, но и практически все форматы загородной недвижимости

Фото: Depositphotos/AndreySt

Сегодня предложения на подмосковные дачи вышли за рамки своего классического образа - легких построек в садовом кооперативе или домов в так называемых «стародачных» поселках (местах загородной жизни советской элиты - чиновников, ученых, военных, деятелей искусства). За последние десятилетия на рынке появились новые форматы, на которые в значительной мере переориентировался покупательский спрос. Речь в первую очередь идет об участках без подряда на первичном рынке, на которых новые хозяева на свое усмотрение возводят не только капитальные постройки, но и дачи. Редакция «РБК-Недвижимости» проанализировала, какие дачи сегодня наиболее популярны и каковы перспективы этих форматов на рынке.

Эксперты рынка загородной недвижимости характеризуют современные дачные проекты следующим образом: дом площадью не более 100 кв. м, на участке порядка 6 соток, который не предназначен для круглогодичного проживания. Эти дома могут быть как готовыми, так и в виде проектов, которые покупатель реализует самостоятельно или заключает договор подряда с продавцом.

Однако в целом интерес к дачной недвижимости Подмосковья в последние пять-шесть лет не растет. Как считают риелторы, в этом виноваты продавцы со своими завышенными аппетитами. Впрочем, на рынке загородной недвижимости сейчас переоценены не только дачи, но и практически все форматы загородной недвижимости - коттеджи, таунхаусы, квартирные дома.

По данным «Инком-Недвижимости», средняя цена предложения на загородном рынке превышает среднюю цену реализации в 2,2 раза (7,7 млн руб. против 3,5 млн руб.). По конкретным форматам это превышение выглядит следующим образом: в 2,8 раза - на участки без подряда и столько же на коттеджи, в 1,5 раза - на квартиры в малоэтажных жилых домах, в 1,5 раза - на таунхаусы и дуплексы. По оценке руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, в общей сложности за 2014 год на рынке Московской области зафиксировано 18 тыс. сделок, что на 14% меньше, чем в 2013-м. Из них наибольшее число продаж - 56% - пришлось на долю участков без подряда, 25% - на квартиры в малоэтажных жилых домах, 10% - на таунхаусы и дуплексы, 9% - на коттеджи и участки с подрядом.

Стоимость дачи в зависимости от расстояния от МКАД и направления, млн руб.

Магистраль	до 30 км	30-50 км	50-85 км	за 85 км
Дмитровское ш.	3-65	1,5- 15	0,7- 6	0,6- 5
Калужское ш.	2,5- 65	2,5- 18	2- 15	0,8- 4,7
Каширское ш.	2- 15	1,4- 5	1,5- 4,5	0,8- 3,5
Киевское ш.	3,5- 60	1,5- 10	2- 15	0,4- 3,5
Можайское ш. Минское ш.	3,2- 38	2,3- 11	1- 9	1- 3
Новорязанское ш. Егорьевское ш.	2- 10	1,2- 9	0,7- 7	0,8- 4
Носовихинское ш. Горьковское ш.	1,5- 16	0,7- 10	0,6- 7	0,7- 4
Пятницкое ш. Ленинградское ш.	3- 60	1,5- 6,3	2- 8	0,7- 6
Рублево-Успенское ш. Новорижское ш.	3,5- 80	3- 15	1,8- 9	1,5- 6
Симферопольское ш.	2,5- 8	2,2- 5,5	2- 5	1- 5
Ярославское ш.	2,5- 20	2- 8	0,6- 6	1,5- 4

Источник: «Миэль-Загородная недвижимость»

Ни растет, ни падает

Сейчас рынок дачной недвижимости Подмосковья находится в состоянии стагнации. Этот сегмент реагирует на кризисы наиболее болезненно - «второй дом» не является предметом первой необходимости, поэтому его приобретение обычно откладывают до лучших времен. В целом рынок загородной недвижимости вошел в фазу стагнации еще после кризиса 2009 года, сейчас тенденция еще больше укрепилась, рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

В 2013 году падение средней стоимости на дачном рынке составило 30%. «В прошлом году цены сохранялись на одном уровне, но исключительно из-за аппетита продавцов, не желающих сдавать свои ценовые позиции», - считает вице-президент корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис» Игорь Быковский.

В марте 2015 года спрос на подмосковные дачи оказался выше, чем в соответствующем периоде прошлого года (хотя и существенно ниже, чем в 2013-м), чего не ожидали даже риелторы. «В прошлом году в середине осени мы опасались, что в 2015-м люди вообще перестанут покупать дачи, -- говорит Игорь Быковский. - Однако сейчас количество заявок на дачи от покупателей выросло почти на 15% относительно соответствующего периода прошлого года».

Преимущественно спрос касается дешевого сегмента дач (до 1,5 млн руб.). Особенно эта тенденция проявилась на рубеже 2014-2015 годов, после резкого обвала рубля, когда граждане пытались спасти рублевые накопления от девальвации.

«По мере вымывания ликвидного предложения на рынке новостроек «бегущие от рубля» люди стали искать другие варианты спасения средств. В результате многие пришли на рынок дачной недвижимости, где можно приобрести домик с шестью сотками по цене в пределах 1,5 млн руб.», - комментирует президент корпорации «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко.

Весной спрос начал подогреваться сезонным фактором. Впрочем, это касается далеко не всех объектов дачной недвижимости, отмечают риелторы.

Формат с перспективами

С участками без подряда, как уверяют риелторы, сегодня связаны шансы дачного сегмента на развитие: наибольшая доля сделок приходится на этот сегмент. «Изначально большинство потенциальных покупателей приходят на рынок с целью приобретения готовых дач, - говорит управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. - Однако 80% из них в итоге меняют планы и покупают УБП для дачного строительства». В результате на долю УБП на рынке дач приходится около 75% предложений.

На приобретение участка и постройку дома необходима примерно та же сумма, что и на покупку готовой дачи на вторичном рынке. По словам Владимира Яхонтова, сегодня большинство покупателей не готовы тратить на покупку дачи более 5 млн руб. При этом есть выбор: купить сразу на всю сумму готовую дачу на вторичном рынке или приобрести участок без подряда за 1 млн и построить на нем дом за 4 млн руб. Однако во втором случае больше возможностей выбрать местоположение участка, построить дом по своим запросами и сэкономить.

Цена в этом сегменте УБП, как говорит Сергей Цывин из департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости», в среднем составляет 3,5 млн руб., в экономклассе - 2,4 млн руб. Впрочем, на рынке для постройки дачи можно найти участок и за 450-500 тыс. руб.

Переоцененный формат

На вторичном рынке дач в садовых и дачных товариществах тоже очень много предложений. Однако сегмент очень неоднороден и его почти невозможно структурировать. Дома предлагаются разных размеров, из разных материалов, с разной степенью износа. Сделки здесь могут совершаться как с кратным превышением реальной стоимости, так и с кратным понижением и часто без участия риелторов.

«Этот сегмент невозможно достоверно оценить, - пояснил Сергей Цывин. - Продавцы - частные собственники, рынок не организован и не подчиняется единым общим законам - цены могут быть неоправданно завышенными». Предложения в некоторых случаях настолько выпадают из рыночных реалий, что продаются годами.

«Сегмент переоценен как минимум на 20%, - сказал вице-президент «Мегаполис-Сервиса» Игорь Быковский. - Приведу два показательных примера. Щитовой домик на 6 сотках в районе Балашихи продавец в течение года пытался продать за 1 млн руб. Однако за это время на его предложение не поступило ни одного запроса. После того как риелтор убедил хозяина снизить цену на 400 тыс. руб., дача была продана на следующий день».

Второй пример - более удаленная от Москвы дача в районе Павлова Посада, при этом с гораздо лучшими потребительскими характеристиками: утепленная, с камином - пригодная для зимнего проживания. Это объект долго экспонировался на рынке за 4,8 млн руб. После понижения цены до 4,2 млн руб. объект нашел своего покупателя.

При этом Сергей Власенко отмечет, что предложения по цене до 1,5 млн руб. недолго задерживаются на рынке. Например, на юго-восточном и восточном направлениях за такую цену можно купить готовую дачу в 30-километровой зоне от МКАД. Тогда как на севере или на западе найти вариант за полтора миллиона можно не ближе 80-90 км от Москвы.

Парадокс вторичного рынка загородной недвижимости заключается в том, что и самое дешевое предложение в сегменте дач не пользуется спросом, утверждают в «Инком-Недвижимости». В качестве примера: дом из бруса на участке площадью 10 соток в 55 км от МКАД за 1,97 млн руб. Сейчас эта цена ниже стоимости участка без подряда на первичном рынке, однако, учитывая общее снижение интереса к формату дач (а также растущие требования к ним покупателей) объект уже год находится на экспозиции, рассказал риелтор.

Дорогие дачи Формат «стародачных» поселков сегодня растворяется в проектах малоэтажных домов, которыми застраивается ближайшее Подмосковье. В результате многие из них постепенно утрачивают свою эксклюзивность и элитность. А хороших предложений становится все меньше, и сегмент уже практически не делает погоды на вторичном рынке дачной недвижимости. По словам генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежды Хазовой, в сегменте дорогих дач самые популярные направления по-прежнему Рублево-Успенское, Новорижское, Киевское, Калужское, Минское и Можайское шоссе, а также объекты рядом с большими водоемами на северных направлениях. Предложения в стародачных местах, как и в случае с СНТ, невозможно дифференцировать по ценовым уровням. «В стародачном поселке Новь в Барвихе есть дом не в лучшем состоянии, который стоит более $1 млн (по текущему курсу). При этом аналогичный вариант в Новопеределкино оценивается в $500-600 тыс.

Уходящий формат

Садово-дачные поселки первичного рынка, где предлагаются дома, не предназначенные для круглогодичного проживания, с подведенными коммуникациями, дорогами, магазинами - наиболее оптимальный с точки зрения потребительских характеристик формат, утверждают риелторы. «Современные дачные проекты от застройщиков включают все необходимое для сезонного пребывания за городом», - говорит Сергей Цывин.

По его словам, рынок дач неинтересен застройщиками, поэтому этот формат остается без альтернативного финансового источника и перспектив развития.

Как говорит Владимир Яхонтов из «Миэль-Загородная недвижимость», сейчас продаются те дачные дома, которые раньше были построены в рамках проектов УСП. Минимальная цена по этим предложениям, по данным «Инком-Недвижимости», составляет 2,5 млн руб., а максимальная - 9-10 млн руб. - в зависимости от удаленности от Москвы (в пределах зоны от 30 до 55-60 км от МКАД).

20 марта вступил в силу ФЗ-46 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях». Он в числе прочего предусматривает повышение штрафов за «невыполнение обязанностей по приведению земель в пригодное состояние, неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства и огородничества». По мнению Игоря Быковского, такая мера может в значительной степени стимулировать продавцов снижать цены и продавать те дачи, которые они не использовали, а оставляли до лучших времен.

Активизация на рынке участков с подрядом возможна после стабилизации экономической ситуации в стране, когда дачные проекты станут привлекательными для бизнеса.

Неиспользование земельного участка , предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, влечет наложение административного штрафа. Если определена кадастровая стоимость земельного участка: - на граждан - в размере от 1 - 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 тыс. руб.; - на должностных лиц - от 1,5 - 2% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 50 тыс. руб.; - на юридических лиц - 3 - 5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 400 тыс. руб. Если кадастровая стоимость не определена: - на граждан - 20 - 50 тыс. руб.; - на должностных лиц - 50 - 100 тыс. руб.; - на юридических лиц - 400 - 700 тыс. руб. Из ФЗ-46 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях»

Владимир Миронов