Сколько квартир продается в новостройках столицы, долго ли будут заполняться пустующие офисы и другие итоги уходящего года
Иллюстрация: sangatstudio
Иллюстрация: sangatstudio
Для одних 2016-й стал годом скидок, для других — годом рекордных сделок, третьим он запомнился благодаря масштабным проектам. Пожалуй, главной темой уходящего года стали крайности рынка недвижимости — будь то колоссальные по площади проекты застройки ближнего Подмосковья или до смешного маленькие квартиры в новостройках. В итоговом материале собраны главные цифры уходящего года: от нетипично долгой рассрочки до стоимости самой дорогой квартиры в Москве.
40 500 квартир и апартаментов продается в новостройках Старой Москвы
На московском рынке жилья намечается серьезное затоваривание: к концу года в столичных новостройках 40,5 тыс. непроданных квартир и апартаментов общей площадью 2,84 млн кв. м. Это абсолютный рекорд для Москвы; за последний год объем предложения на первичном рынке увеличился на 6,7%, сообщает риелторское агентство Est-a-Tet. В Новой Москве ситуация не лучше: прямо сейчас на присоединенных к столице территориях 11 тыс. квартир в новостройках.
61 кв. м — средняя площадь квартиры в новостройках Старой Москвы
Уменьшение площадей в новых квартирах — один из главных трендов 2016 года. В столице уже можно купить площадью 16 кв. м, в Новосибирске и вовсе жилье площадью 8 кв. м. На таком фоне средняя площадь квартиры в новостройке Старой Москвы с 79 кв. м в 2010 году до 61 кв. м в 2016-м — то есть на 23% за шесть лет.
4 000 000 кв. м равна площадь крупнейшего проекта застройки Московского региона
Циклопический проект жилой застройки компания «Самолет Девелопмент». В поселении Молоковское Ленинского района Московской области девелопер решил построить жилой комплекс площадью 4 млн кв. м. Новый мегарайон станет соседом другого проекта «Самолет Девелопмент» под названием «Пригород. Лесное» — этот район занимает второе место по объемам в Московском регионе. Там же расположатся более мелкие проекты компании, в общей сложности девелопер решил возвести 9,5 млн кв. м недвижимости на территории в 915 га к юго-востоку от Москвы. Здесь нет и не будет метро, а ключевой транспортной магистралью является Каширское шоссе. Если планы «Самолет Девелопмент» осуществятся, строительные работы в Ленинском районе Подмосковья завершатся в 2029 году.
7 лет — самый длительный срок беспроцентной рассрочки на покупку квартиры в московской новостройке
Покупатели жилья всегда любили рассрочку. Во-первых, у нее нет процентов — в отличие от кредита или ипотеки с двузначной процентной ставкой. Иными словами, человек заплатит именно столько, сколько прописано в договоре, без дополнительных отчислений посреднику. Во-вторых, рассрочку обычно предоставляет компания-застройщик — а значит, клиенту не нужно обращаться в банк и собирать десятки документов для одобрения кредита. Сейчас оплатить квартиру в рассрочку в 86,7% московских новостроек. Впрочем, не это главное. Наряду с привычными условиями по рассрочке в два-три месяца отдельные девелоперы начали предлагать рассрочку на семь лет — рекордный срок для столичного рынка недвижимости.
149-е место в мире заняла Москва по приросту цен на жилье
Несколько лет подряд цены на жилье в Москве безостановочно росли. К 2016 году эта тенденция осталась в прошлом: за год средняя стоимость столичного жилья упала на 10,2%. Красноречивее всего слом тренда выглядит международной брокерской компании Knight Frank, где Москва заняла 149-е место из 150.
$10 500 000 стоят самые дорогие проданные апартаменты в деловом центре «Москва-Сити»
На рынке московского элитного жилья заключил неназванный гражданин России. В мае 2016 года секретный покупатель приобрел пентхаус в башне «Город столиц» делового центра «Москва-Сити» за $10,5 млн — рублевая стоимость по текущему курсу ЦБ равна 639 млн. Площадь рекордного лота составила 250 кв. м. Апартаменты находятся на 68-м этаже; продавцом выступил архитектор из Нью-Йорка.
1 645 435 200 рублей стоит самая дорогая квартира в Москве
Цена спроса и цена предложения — в 2016 году эти величины оказались безнадежно далеки друг от друга. Самым дорогим предложением на рынке московского жилья в уходящем году квартира площадью 415,5 кв. м в жилом комплексе Grand Prix House в Бутиковском переулке рядом с улицей Остоженка. Владелец этого лота рассчитывал выручить от продажи более 1,6 млрд руб. ($23,5 млн по курсу ЦБ на момент размещения объекта в экспозиции). Квартира появилась на рынке еще весной, но так и не нашла покупателя.
86% — доля скидочных сделок на вторичном рынке жилья в Москве
Почти весь год доля московских квартир, которые продавались со скидкой, балансировала около отметки 80-82%. Прорыв произошел в конце осени: в ноябре и декабре доля сделок с дисконтом исторического максимума в 86%. По оценкам риелторского агентства «Инком-Недвижимость», на здоровом рынке процент скидочных сделок обычно равен 50-60%. В настоящий момент средний размер дисконта на вторичном рынке столичного жилья составляет 9,1%.
8 500 000 кв. м жилья начнут строить в Москве в 2017 году
2016 год был богат на рекорды — но следующий год способен перекрыть эти достижения. По итогам года девелоперские компании Москвы получили разрешение на 8,5 млн кв. м нового жилья в черте города. В 2017 году новый объем выйдет на рынок — и цены должны будут . Для сравнения: в 2014 году на первичном рынке столицы в продаже находился 1,1 млн кв. м жилья, в декабре 2016-го — 2,6 млн кв. м.
4 года потребуется для заполнения всех пустующих офисов в Москве
Различные компании арендуют по 400-600 тыс. кв. м офисов в Москве в год, в брокерской компании Colliers International. При этом уже сейчас на столичном рынке пустует более 2,5 млн кв. м офисной недвижимости, обнаружили аналитики. Несложные вычисления показали: при существующем темпе поглощения российской столице потребуется как минимум четыре года, чтобы заполнить все существующие в городе офисы. Между тем девелоперы продолжают возводить новые бизнес-центры — а расчеты Colliers International не учитывают ожидаемый прирост предложения
До конца лета 2016 года остается совсем немного времени и эксперты рассказали, чем отличается нынешний сезон на рынке недвижимости Московского региона от предыдущих, что происходит с ценами, спросом и предложением на новостройки и вторичные квартиры. А также - чего ждать покупателям и продавцам первичного и вторичного жилья в Москве и области с приходом осени.
Рынок новостроек в Московском регионе летом 2016 года
Летом 2016 года застройщики решили оставить весенние цены на в Москве. По их подсчетам, подобная мера позволит удержать продажи в традиционно невысокий летний сезон на приемлемом уровне. Сейчас квадратный метр на столичном первичном рынке в среднем стоит 270,4 тысячи рублей. Эконом- и комфорт-класса - 122 и 166 тысяч соответственно.
По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, с начала лета прямого повышения стоимости лотов не произошло. В некоторых проектах цены увеличились из-за поступления в реализацию очередей в более высокой стадии готовности. Так, минимальный бюджет сделки в июле дошел до 2,5 миллионов рублей за студию в 22 квадратных метра. Самая дешевая 1-комнатная квартира в 30,8 квадратных метра стала стоить 3,3 миллиона. 2-комнатная в 40,2 «квадрата» - 4,7 миллиона.
В то же время эксперты обращают внимание, что наблюдаются специфические сезонные скидки. То есть интерес граждан поддерживается не только госпрограммой субсидирования ипотечных ставок. Например, с покупкой квартиры в некоторых жилых комплексах потребители получают в качестве подарка путевку на зарубежный курорт. Фактически подобная акция равноценна скидке на лот в 2,5%.
При этом специалисты прогнозируют в ближайшее время весомый рост цен. Так как осенью с началом делового сезона активность покупателей повысится. Кроме того, стимулом к совершению сделок будет приближающееся завершение программы ипотеки с господдержкой в декабре.
Литинецкая уточняет, что уже сегодня время на раздумье у клиентов сократилось. Многие уверены в осеннем удорожании жилья и торопятся стать новоселами.
Однако власти Подмосковья заявляют о летнем затишье на первичном рынке, а в ФСК «Лидер» отмечают, что продажи практически встали из-за большого объема новостроек. По данным главы аналитического центра Irn.ru Олега Репченко, спад обозначился с началом лета. Первая половина 2016 года ознаменовалась вымыванием потенциального спроса, когда многие купили недвижимость из-за анонсированной отмены льготной ипотеки в марте.
Причем в июле стало почти на 40% больше ипотечных сделок при том же количестве договоров долевого участия, что и ранее. Это свидетельствует о снижении числа клиентов с живыми деньгами - рынок в основном существует благодаря заемным средствам. Доля продаж в ипотеку достигает 65%.
Но, по мнению специалистов Est-a-Tet, рынок преодолел дно летом 2015 года. Нынешнее летнее ослабление все-таки является сезонным трендом и реализованный спрос превышает прошлогодний уровень.
По-прежнему самыми востребованными квартирами остаются малогабаритные. За последние два года их предложение увеличилось в 4 раза. Средний же чек подмосковных застройщиков сократился на треть - в основном из-за уменьшения площадей лотов. При этом себестоимость строительства выросла и всего на 10-15% отличается от цены реализации. На протяжении последних 1,5 лет многие девелоперы существуют на грани рентабельности.
На осень 2016 года эксперты предрекают спрос на уровне мая-июня при сохранившейся малой рентабельности из-за усиливающейся конкуренции. Что сделает к концу года цены на жилье для потребителей еще более выгодными - ниже на 10%.
Рынок вторичного жилья в Московском регионе летом 2016 года
Эксперты вторично рынка также констатируют стабилизацию цен - средняя стоимость предложения практически не менялась с апреля. По сообщению управляющего партнера «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марины Толстик, эконом-класс сейчас в среднем стоит 171,6 тысячи рублей за квадратный метр. Самая доступная вторичная квартира в 13 «квадратов» продается на юго-западе за 1,8 миллиона рублей. На юго-востоке можно приобрести студию в 17 квадратных метров за 2,99 миллиона. На юго-западе почти во столько же обойдется малогабаритная (25 «квадратов») «однушка».
Доля сделок с дисконтом продолжает ставить новые рекорды. Если в июне на них приходились 83%, то в июле - уже 85%, соответствующих историческому максимуму. По словам главы Департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергея Шломы, средний размер скидки составляет 9%. Собственники планомерно соглашаются на торг, если на квартиру в течение 3-5 месяцев не находится покупателей.
Новые экономические реалии повлияли и на поведение потребителей. Теперь они взвешивают решения о сделке дольше. В итоге в июле экспозиция увеличилась на 10 дней до 84. Ранее клиенты за пару недель осматривали около пяти объектов и останавливались на одном из них. Сегодня, не ожидая резких скачков цен, граждане «путешествуют» по рынку, как туристы.
По подсчетам Росреестра, продажи в июле сократились на 15%, тогда как в мае-июне поднимались на треть и более. Однако в годовом отношении они все-таки выросли - почти на 9%.
Шлома уточнил, что текущее положение вторичного рынка - результат не только отпускной паузы, но и макроэкономических факторов, ведь граждане, как и раньше, не уверены в завтрашнем дне, поэтому заняли выжидательную позицию.
Специалисты говорят, что те, кому они срочно нужны. Другие сделки отложили.
В то же время эксперты обращают внимание, что несмотря на значительное превышение предложения над спросом на протяжении многих месяцев и существенное давление со стороны первичного рынка, владельцы «вторички» еще не готовы на массовое и серьезное снижение цен на старте продаж. Собственники идут на весомое уменьшение стоимости лотов лишь после долгого ожидания и почти при выходе на сделку.
Кроме того, все большей популярностью пользуются альтернативные сделки. Их доля уже достигла и превышает 80%. на 10% чаще (22%), в области - на 20% (около 40%). Причем специалисты ожидают дальнейшего роста - с снижением ставок.
Анализируя установившиеся на вторичном рынке тенденции, эксперты не ожидают осеннего оживления. О замедлении сектора говорят и официальная статистика, и риэлторская, платежеспособный спрос продолжает падение, бюджеты сделок уменьшаются, число альтернативных и ипотечных продаж растет.
Октябрь 2019: Удешевление ипотеки положительно повлияло на рынок недвижимости, но хватило его ненадолго. Уже в августе спрос пошел на спад, а в сентябре темпы роста цен снизились до уровня статистической погрешности. Теперь покупатели ждут еще более дешевой ипотеки. Однако даже если снижение ставок продолжится, вряд ли стоит ожидать ажиотажа: ипотека не панацея и заменить рост доходов населения не может, что в очередной раз доказало это лето. Но если рынок лишится ипотечной поддержки - то есть снижение ставок прекратится – к концу года не исключена стагнация и даже коррекция цен вниз. Но, скорее всего, скрытая – за счет увеличения скидок и торга. Подробнее о тенденциях рынка недвижимости читайте в статьях и обзорах аналитического центра сайт:
Прогнозы в деталях
Прогнозы рынка недвижимости до 2024 года
Текущая ситуация
Посчитать самостоятельно: калькуляторы онлайн
Авторитетное мнение
Дешевая ипотека не сделает жилье доступным Нужно дать возможность застройщикам снизить цены на жилье Если строить мало, то продавать жилье можно по ценам даже выше, чем они есть сейчас. Но если власти хотят, чтобы в России строили много, по 120 млн кв. м в год, им придется создать условия для снижения стоимости квадратного метра. Потому что по нынешним ценам все построенное не купят, даже если ипотечные ставки сделать вообще нулевыми, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости сайт» Олег Репченко, комментируя аналитическую записку департамента исследований и прогнозирования ЦБ РФ «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства». После 1 июля квартиры могут подешеветь вместо того, чтобы подорожать Рост цен на эмоциях всегда заканчивается откатом назад Масштабная информационная кампания, развернутая после известия о реформе 214-ФЗ, увенчалась успехом. Люди поверили, что после 1 июля 2019 г. цены резко вырастут, и побежали покупать квартиры, «пока не стало еще дороже». И дороже стало – потому что увеличился спрос. Однако после 1 июля вместо дальнейшего роста может начаться снижение стоимости жилья. Потому что подорожало жилье на эмоциях - большая часть новостроек пока ни на какие эскроу не переходят, а вторичного рынка эта история вообще не касается, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости сайт» Олег Репченко. Ипотечный пузырь России не грозит «благодаря» снижению доходов населения Но уровень общей закредитованности населения близок к критическим показателям Для того чтобы на российском рынке сформировалась ипотечная кредитная спираль, которой опасается Центробанк, необходим, как минимум, существенный рост доходов населения. Соответственно, многолетнее падение данного показателя защищает отечественную банковскую систему и рынок недвижимости от такой опасности. А вот общий рост закредитованности граждан, который как раз является следствием падения доходов, действительно может стать проблемой и для банков, и для рынка недвижимости, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости сайт» Олег Репченко.Прогнозы и обзоры по сегментам рынка жилья:
новостройки Москвы и Подмосковья, загородная недвижимость
Новостройки Москвы в I квартале 2019 года: грядущий переход на эскроу «заставил» застройщиков поднять цены в эконом- и комфортклассе
За последние полгода прирост цен в этих сегментах составил 6-7%, по данным «ИРН-Консалтинг»
В I квартале 2019 г. на рынок новостроек Москвы между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД вышло 6 новых проектов, где стартовали продажи в 10 корпусах. Еще 24 дома пополнили предложение в составе 18 жилых комплексов, реализация которых началась в предыдущие годы. Итого 34 новых дома общей площадью квартир 622 000 кв.м за первые три месяца 2019 г., по данным «ИРН-Консалтинг». Для сравнения, в I квартале 2018 г. на рынок вышло на 9% больше жилья: 34 новостройки с общей площадью квартир 676 000 кв. м. А в I квартале 2017 г. – на 9% меньше: 29 домов с общей площадью квартир 568 400 кв. м.
Новостройки Москвы в 2018 году: объем нового строительства увеличился в полтора раза
Превзойдён рекорд 2015 года, по данным «ИРН-Консалтинг»
В 2018 г. первичный рынок Москвы между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД пополнился 161 новостройкой. Суммарная площадь квартир в новых домах выросла на 53,5% (в 1,53 раза) и составила 3 145 800 кв. м против 2 049 600 кв. м в 2017 г. По объему нового строительства 2018 г. превзошел 2015 г. в 1,5 раза, а 2016 г. - в 1,8 раза.
Динамика объемов нового строительства
По данным «ИРН-Консалтинг», объемы нового строительства в 2018 г. увеличились по сравнению с 2017-м во всех классах. Больше всего соответствующие показатели выросли в сегментах бизнес и эконом: на 92,4% (в 1,9 раза) и на 58,1% (в 1,6 раза).
Основной спрос на новостройки в Москве сосредоточен в проектах дешевле 180 000 руб. за метр
При этом в столице есть округа, где таких проектов просто нет
Несмотря на резкое снижение порога входа на первичный рынок в последние годы, новостройки в Москве остаются сильно переоцененными. При средней стоимости метра в 200 000 руб. почти половина реального спроса приходится на проекты в среднем не дороже 180 000 руб. – без учета скидок.
Огромный объем предложения новостроек все сильнее давит на вторичный рынок московского региона, заставляя продавцов пересматривать свои ценовые ожидания. Стоимость вторичных квартир впервые за всю историю столичного рынка недвижимости приблизилась к уровню цен на сопоставимые по характеристикам строящиеся объекты, а местами даже опустилась ниже, утверждают риелторы.
Предложение
Большинство опрошенных редакцией сайт риелторских агентств отмечают снижение объема предложения на вторичном рынке жилья Москвы и Подмосковья, однако расходятся в оценке его величины.
По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в декабре 2016 г. число выставленных на уменьшилось на 4,5% к ноябрю и на 5,4% к декабрю 2015 г. Похожие цифры приводит «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»: минус 3,5% относительно ноября 2016 г. По информации компании, больше всего сократился объем предложения в экономклассе – на 4,8%, а в бизнес-классе – только на 2%.
«В сравнении с 2015-м и предкризисным 2013 г. объем предложения в 2016 г. изменился незначительно, и в наступившем году, скорее всего, он останется на том же уровне», - считает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».
По данным «Азбуки Жилья», предложение вторичных квартир на рынке «старой» Москвы (без учета элитной недвижимости) в 2016 г. сократилось на 22,2% к ноябрю по количеству квартир и на 21,6% – по их суммарной площади. В годовом выражении число квартир упало на 19,6%, а их общая площадь - на 18,8%.
«Уменьшение объема предложения по сравнению с аналогичным периодом прошлого года наблюдалось в течение всего 2016 г. и является закономерным в связи с уменьшением объема спроса и его покупательской способности, неготовности собственников идти на значительный дисконт», - комментирует Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».
Отличительной особенностью структуры предложения на столичном рынке в 2016 г. стало максимальное за последние несколько лет количество объектов низшей ценовой категории - до 5 млн рублей, отмечает Сергей Шлома. По итогам декабря (а также октября и ноября) прошлого года доля такого жилья составляла 7% от общего объема предложения, в период с января по сентябрь – 6%, в то время как в первой половине 2015 г. она равнялась 3%.
Шлома объясняет эту тенденцию отсутствием спроса на низкокачественное жилье: около 90% вариантов из указанной ценовой категории – «неликвид», квартиры с низкими потребительскими характеристиками, расположенные в устаревшем жилом фонде.
В Подмосковье, по данным «Миэль», предложение в декабре уменьшилось на 3,8% к ноябрю. По сравнению с 2015 г. среднемесячный объем предложения в 2016 г. сократился на 4%. По информации Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», относительно ноября количество выставленных на продажу квартир в регионе уменьшилось в декабре на 2,1%. А в годовом исчислении - увеличилось на 3,4%.
«Анализируя общий объем предложений на вторичном рынке Подмосковья, можно отметить, что если в 2015 г. основным трендом являлось затоваривание рынка, то в 2016-м мы наблюдали ситуацию с так называемой «рваной динамикой»: объем предложений стабильно рос в I полугодии, а с июля он то снижался, то снова устремлялся вверх. При этом наибольший перепад был зафиксирован с октября по ноябрь», - рассказывает Сергей Власенко, президент КР «Мегаполис-Сервис».
Статистический ажиотаж
В конце года регистрационная активность Росреестра на вторичном рынке Москвы увеличилась сразу на 69,1% по сравнению с ноябрем и на 13,4% - относительно декабря 2015 г. В целом в декабре было оформлено 16 985 новых прав по договорам купли-продажи жилья. А за весь 2016 г. - 126 045 прав, на 10,8% больше, чем в 2015 г.
В Подмосковье ситуация ожидаемо хуже, чем в Москве: в декабре в регионе зарегистрировали 61 421 переход права - на 13,6% больше, чем в ноябре, и на 1,9% - чем в декабре 2015 г. В целом за 2016 г. Росреестр оформил 601 975 новых прав. Это на 10,3% меньше по сравнению с 2015 г.
Впрочем, и в Москве декабрьские успехи носят в основном технический характер: ведомство стремится зарегистрировать максимальное число сделок в декабре, до нового года, так как в начале января вместе со всей страной уходит на длинные каникулы. Поэтому в декабре статистика всегда аномально хорошая.
Простимулировать рост числа сделок в декабре и в целом за год могла и сама методика подсчета сделок. Росреестр считает не число проданных квартир и, тем более, не объем заплаченных за них денег, а количество переходов прав на недвижимость, в качестве которой может выступать и доля в квартире. Поэтому из-за удлинения цепочек альтернативных сделок и попадания в оборот квартир с большим количеством собственников (агенты раньше стремились не иметь с ними дело по причине высоких трудозатрат и небольшой прибыли), .
Что касается московских риелторов, которые работают непосредственно с покупателями, то они в декабре, как и вообще в последние месяцы, ажиотажа на рынке не наблюдали. По количеству внесенных авансов декабрь 2016 г. был на 21% хуже декабря 2015-го и на 10% хуже ноября 2016 г., рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость». По словам Марины Толстик, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», в декабре спрос сократился на 10% по сравнению с ноябрем 2016 г. в связи «с приближением праздников и длинных каникул». В Est-a-Tet уровень спроса в декабре оказался выше ноябрьского на 5% - «многие клиенты стараются закрыть уже начатые сделки до конца года», однако по сравнению с декабрем 2015 г. клиентская активность упала на 25%, отмечает Алексей Бернадский, заместитель директора департамента вторичной недвижимости компании. В «Азбуке Жилья» число сделок в декабре сократилось более чем в три раза и относительно ноября, и по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.
В Подмосковье, по данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», в декабре 2015 г. покупателей вторичных квартир было на 22,1% больше, чем в конце 2016-го. При этом по сравнению с ноябрем показатель в прошлом месяце увеличился на 10,8%: в декабре завершились сделки, авансы по которым были приняты еще в конце октября, а именно октябрь стал рекордным месяцем года по числу внесенных покупателями авансов, поясняет Сергей Власенко. Количество авансов в декабре также продемонстрировало положительную динамику относительно ноября, поэтому Власенко считает декабрь относительно успешным для вторичного рынка. Даже несмотря на снижение цен.
Новостройки – «враг» «вторички»
Итоги 2016 г. риелторские агентства оценивают по-разному. Например, в «Азбуке Жилья» количество заключенных на вторичном рынке сделок возросло на 23% в годовом выражении. «Примечательно, что по объему проданных квартир результат сопоставим с докризисным 2013 г. – меньше только на 3%, - отмечает Владимир Каширцев. - Однако здесь стоит учитывать снижение стоимости квартир за прошедшие три года, особенно в валютном эквиваленте».
А также увеличение доступности ипотеки на вторичном рынке, ставки по которой, по данным АИЖК, почти вернулись на докризисный уровень.
Впрочем, если рассмотреть помесячную динамику спроса на вторичное жилье, то выяснится, что удешевления ипотеки и снижения цен на квартиры хватило для стимулирования спроса в начале года и в летний период, а осенью, когда на рынке обычно наблюдается подъем, активность покупателей, наоборот, пошла на спад.
«В этом году спрос на жилье в июне и июле был очень высок, а вот в сентябре и октябре покупатели не спешили заключать сделки. Дело в том, что многие потенциальные покупатели ждали лета в надежде приобрести жилье с максимальным дисконтом. Но слухи о возможном росте цен на недвижимость осенью побудили некоторых людей выйти на рынок раньше времени, то есть летом», - говорит Ирина Пешич, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
А так как уровень платежеспособного спроса остается крайне ограниченным, повышенная летняя активность покупателей привела вместо роста цен к стагнации рынка в последующие месяцы - см. « », « ». Что, в итоге, подпортило или вообще свело на нет достижения весны и лета.
«Как мы и предполагали, то преимущество по сделкам, которое поначалу было у 2016 г. перед предыдущим годом, под конец года полностью нивелировалось из-за того, что ноябрь и декабрь в 2016 г. по этому показателю были хуже, чем в 2015 г., поэтому в совокупности 2015 и 2016 г. по сделкам оказались одинаковыми», - отмечает Сергей Шлома.
За год стагнация на вторичном рынке усугубилась, как и перетекание спроса с вторичного на первичный рынок, подчеркивает Алексей Бернадский.
Если в прошлом году вторичный и первичный рынки просели на 29,8% и 18,4% по количеству переходов прав на недвижимость и договоров долевого участия в строительстве жилья (ДДУ) соответственно, то в 2016 г. рынки, по данным Росреестра, показали плюс, но разрыв в динамике увеличился до 70,8% в пользу новостроек (в прошлом году было зарегистрировано на 81,6% больше ДДУ, чем в 2015-м).
Динамика переходов прав на недвижимость (вторичный рынок) и ДДУ (новостройки) в Москве в 2016 г. (к 2015 г.)
Источник: данные управления Росреестра по Москве
«Неравная схватка» между «вторичкой» и новостройками стала одной из главных тенденций ушедшего года, согласен с коллегой Сергей Шлома: новые проекты и льготная ипотека оттягивали покупателей с вторичного рынка. «ИНКОМ» оценивает эти потери на уровне 15% от объема спроса.
При этом доступность квартир в новых домах значительно выросла: порог входа на рынок внутри МКАД за счет сокращения площади лота и стоимости метра в последние пару лет сократился примерно в два раз, с 6 млн до 3 млн руб. И если еще год-полтора назад недорогое жилье строилось только в южных и юго-восточных районах города, то в 2016 г. новостройки с очень низкими для столицы ценниками появились и в престижных западных округах. Единственный округ Москвы, кроме элитного ЦАО, где дешевые новостройки пока отсутствуют – это ЮЗАО.
Источник: «ИРН-Консалтинг»
Давление со стороны новостроек не могло не повлиять на вторичный рынок.
«К лету 2016 г. в сегменте вторичного жилья наметилась тенденция к максимальному уменьшению цен на аналогичные по характеристикам объекты и в современных домах, и на рынке в целом. Более того, в дальнейшем мы зафиксировали, что впервые за всю историю столичного рынка недвижимости цены на вторичное жилье приблизились к ценам на предложение в новостройках (стоимость которого в среднем обычно на 20-30% меньше, чем на «вторичке»), а в некоторых случаях были даже ниже», - рассказывает Сергей Шлома.
Разрыв в ценообразовании на вторичном и первичном рынке Москвы значительно сократился и во многих локациях перешел в прямую конкуренцию, подтверждает Владимир Каширцев.
Цены, скидки, чек сделки
В Подмосковье цены предложения на вторичном рынке снизились на 5,4%, по данным КР «Мегаполис-Сервис», средняя стоимость квадратного метра подмосковной «вторички» в начале 2017 г. составила примерно 72 900 руб. Больше всего квартиры в области подешевели в декабре – сразу на 2,8%.
Цена реальных сделок ниже, так квартиру сейчас практически невозможно продать без скидки. «Торг стал обязательным этапом при выборе квартиры, а порой – решающим фактором для принятия положительного решения покупателем. Людям важно получить скидку, хотя бы номинальную. Порой покупатель даже может заключить менее выгодную сделку только потому, что ему предоставили дисконт, например, приобрести квартиру по более высокой стоимости или с худшим ремонтом», - отмечает Ирина Пешич.
В 2016 г. доля продаж со скидкой за год выросла с 35% до более чем 50% от общего объема сделок, говорит Алексей Бернадский.
По данным «Инкома», в декабре 2016 г. этот показатель составил 86%, что является абсолютным историческим рекордом для вторичного рынка жилья Москвы. Причем, согласно подсчетам специалистов компании, резкое увеличение доли продаж с дисконтом произошло не в прошлом году, а раньше, в июне 2015 г. «До этого – в течение I полугодия 2015 г. – количество таких продаж находилось в диапазоне 52–63%. В мае позапрошлого года данный показатель был равен 60%, в июне – 74%, в июле – уже 80%, и с этого момента доля сделок с дисконтом на вторичном рынке жилья оставалась на максимально высоком уровне», - рассказывает Сергей Шлома.
В оценке среднего размера и динамики скидок эксперты разошлись. По словам Бернадского и Каширцева, в 2016 г. дисконты выросли вдвое или даже больше из-за нехватки спроса, до 5-8%, 5-10% соответственно. По информации «Инкома», средний размер скидки в декабре прошлого года был равен 9,1% (в ноябре – 8,5%). Это примерно столько же, сколько и в конце 2015 г., когда 81% объектов на вторичном рынке Москвы был продан на 9,6% дешевле цены предложения.
В Подмосковье, по словам Сергея Власенко, средний уровень дисконта в декабре составил 9% против 8% в ноябре. В целом же средний уровень скидок на вторичном рынке Подмосковья за 2016 г. установился на отметке 8,6%. «При этом в отдельные месяцы года в среднем и дальнем Подмосковье продавцы соглашались на дисконт в 13,8%. В то же время в ближнем Подмосковье максимальный уровень дисконта не превысил 4,5%, а средний показатель составил 3,5%. Можно отметить, что по сравнению с 2015 г. уровень скидок снизился на 2,5%», - рассказывает Власенко.
Сокращение размера скидок эксперт объясняет тем, что продавцы в минувшем году умерили свои амбиции, став более сговорчивыми при установлении стартовой цены продажи. При этом по сравнению с докризисным 2013 г. дисконты в 2016 г. все же были «гораздо щедрее».
«Миэль» аналогичные тенденции отмечает и в Москве: скидки сократились с 7-8% в 2015-м до 3-5% в 2016-м, зато выросло количество квартир, выставленных на продажу по адекватным рыночным ценам, говорит Пешич.
Средний чек сделки, согласно подсчетам компании, в 2016 г. упал в среднем на 5%, до 9,928 млн руб. При этом «однушки» по сравнению с 2015 г. подешевели на 7%, до 6,156 млн руб. в среднем, «двушки» – на 4%, до 9,543 млн рублей, а «трешки» – на 7% (13,648 млн рублей). Неравномерная динамика объясняется тем, что, с одной стороны, двухкомнатные квартиры пользовались наибольшим спросом, а с другой – в сегменте однокомнатных квартир наиболее остро проявилась конкуренция с первичным рынком, где минимальный бюджет покупки более привлекателен за счет квартир-студий и апартаментов.
Покупатели не торопятся
«В 2016 г. окончательно наступила эра рынка покупателя, поэтому неудивительно, что они стали более требовательны и придирчивы при выборе нового жилья», - отмечает Сергей Власенко.
Люди могут рассмотреть любое количество вариантов, не опасаясь того, что понравившийся им объект тут же уйдет с рынка, так как средние сроки экспозиции квартир сейчас весьма велики, добавляет Сергей Шлома.
По данным «Инкома», в декабре прошлого года средний срок экспозиции квартир на вторичном рынке Москвы составил 76 дней, по сравнению с ноябрем он сократился на 9,5%, по сравнению с декабрем 2015 года – увеличился на 7%. При этом в феврале прошлого года данный показатель поднялся до исторического максимум – 100 дней.
По информации Est-a-Tet, с начала кризиса срок экспозиции увеличился примерно в два раза, с двух до четырех месяцев. Похожие цифры приводит «Азбука Жилья»: в 2016 г. вторичная квартира продавалась за четыре-пять месяцев.
При этом, по оценкам риелторов, в настоящее время находит покупателей лишь примерно 20-25% выставленных на продажу объектов. Остальные намертво зависают в базах. Как правило – из-за завышенной цены.
«Значительная часть продавцов все так же не могут привыкнуть к нынешним ценам, которые диктует рынок, и они отказываются идти на дисконт. Сегодня при общении с собственниками видно, что многие из них уже отчаялись продать свою жилплощадь... Разочаровавшись и в покупателях, и в рынке в целом, собственники уходят «в подполье», откладывая продажу жилплощади и надеясь на то, что они дождутся лучших времен, когда цены на недвижимость все-таки начнут расти», - говорит Сергей Шлома.
При этом квартиры с адекватным ценником реализуются достаточно быстро. «Как отмечают наши коллеги из партнерских офисов в Подмосковье, к концу 2016 г. стала нормой ситуация, когда вторичные квартиры, выставленные на рынок по адекватной цене, спокойно и без всяких нервотрепок реализовывались всего лишь в течение месяца. Правда, перед этим риелторы, как правило, проводили «разъяснительную работу» с клиентами, честно рассказывая им о том, что через месяц их квартира будет стоить еще дешевле», - говорит Сергей Власенко.
2017 год
Начало 2017 г. не обещает скорых перемен на вторичном рынке, во всяком случае в лучшую сторону. В период новогодних каникул число звонков от потенциальных покупателей снизилось на 10% к прошлому году, а количество договоров на реализацию жилья, наоборот, выросло, рассказали в «Инкоме». То есть дисбаланс между уровнем спроса и объемом предложения увеличивается.
Борьба за покупателя между новостройками и «вторичкой» в 2017 г. продолжится, уверены риелторы. И здесь главным «оружием» вторичного рынка, не ограниченного порогом рентабельности, будет дальнейшее снижение цен на жилье, полагает Сергей Шлома.
По мнению специалистов аналитического центра « », наибольшую угрозу вторичному рынку несет рост числа квартир в сданных новостройках, которые являются непосредственной и, как правило, более качественной альтернативой «вторичке». По данным « », с конца 2014 г. количество готовых новостроек на рынке Москвы без учета ЦАО увеличилось с 73 до 117 корпусов, а число квартир в продаже в готовых новостройках - с 3 817 до 4 843 штук.
«За последние два года число квартир в готовых новостройках на рынке Москвы от ТТК до МКАД увеличилось примерно в 1,6 раза. В настоящее время на долю готового предложения приходится примерно четверть первичного рынка. Через два-три года при сохранении текущего уровня спроса эта доля может вырасти до 40-50%», – отмечает руководитель « » Татьяна Калюжнова. (См. « ».)
Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» проанализировали, как изменились цены на вторичном рынке недвижимости России за прошедший год. Исследовались цена квадратного метра и средняя цена предложения в 61 крупном городе. Результаты анализа показали, что в среднем российская «вторичка» потеряла за год около 3% стоимости.
При подсчетах принимались во внимание показатели всех ценовых сегментов рынка, за исключением элитного.
Рекорды и провалы года
По данным компании, в 2016 году пятерку самых дорогих городов России по цене квадратного метра на регулярном рынке традиционно возглавили Москва (219 738 руб./кв. м) и Санкт-Петербург (102 914 руб./кв. м). Места с третьего по пятое поделили между собой три крупнейших агломерации, где за «квадрат» «вторички» придется заплатить приблизительно одинаковую сумму. Это Московская область (84 954 руб./кв. м), Сочи (84 854 руб./кв. м) и Владивосток (84 707 руб./кв. м).
Самая низкая стоимость квадратного метра, как и год назад, в Магнитогорске – 31 074 рубля. Несколько больше стоит вторичный метр в Махачкале – 33 272 рубля и Новокузнецке – 35 294 рубля. Стоимость квартир в Нижнем Тагиле и Брянске – 37 104 руб./кв. м и 37 392 руб./кв. м соответственно.
По средней цене предложения квартиры российские города выстроились в следующем порядке: Москва (11 528 905 рублей), Санкт-Петербург (7 072 723 рубля), Сочи (6 378 309 рублей), Подмосковье (4 395 794 рубля) и Сургут (4 380 184 рубля), не дотянувший до пятерки лидеров в номинации «квадратный метр» (68 582 руб./кв. м). Владивосток, где средняя стоимость квартиры на вторичном рынке составила 3 965 487 рублей, вылетел из Топ-5 и оказался лишь на девятом месте, попустив вперед Екатеринбург (4 124 434 рубля), Хабаровск (4 012 752 рубля) и Казань (3 976 891 рубль).
Самое дешевое жилье продается сегодня в Магнитогорске, где средняя стоимость квартиры составляет 1 595 595 рублей. Чуть подороже «вторичка» в Нижнем Тагиле (1 864 157 рублей) и Новокузнецке (1 904 400 рублей). Более 2 млн рублей составляет ценник в Курске и Брянске (2 056 041 рубль и 2 097 663 рубля соответственно). Махачкала, где средняя цена предложения 2 107 646 рублей, не попала в пятерку аутсайдеров по этому показателю.
Год в динамике
За прошедший год положительную динамику по цене квадратного метра продемонстрировали 10 городов из 61. При этом рассуждать о существенном приросте можно только в отношении Сочи (+9,5%). Казань, оказавшаяся на втором месте, прирастила всего 3,5%. А третий по темпам роста регион – Московская область – не сумел набрать и 3%. «Квадраты» в Кирове и Туле (четвертое и пятое места) стали дороже всего на 1,9%. Оставшиеся 5 городов показали динамику, близкую к погрешности.
«Сочинский рынок – единственный в стране, где цены на недвижимость последовательно росли в течение всего года, – говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – Это касается как сегмента новостроек, так и вторичного жилья. Активное развитие курорта, модернизация инфраструктуры, создание игорной зоны, а главное, большой выбор современного комфортабельного жилья делают регион чрезвычайно привлекательным для вложений в недвижимость».
Падение цены вторичного «квадрата» в 2016 году было куда более серьезным: в 41 городе из 61, и в основном больше 5%. Сильнее всего это ощутили в Саранске (–10,9%), Махачкале (–10,4%), Ульяновске (–9,2%), Нижнем Тагиле (–8,8%) и Великом Новгороде (–8,4%).
Средняя стоимость квартир на регулярном рынке выросла в 19 городах из 61, упала в 42.
По росту средней цены предложения лидировали Сочи (+10,7%) и Тюмень (+4,4%). По 3,5% набрали Казань и Пермь. На пятой позиции оказалось Подмосковье с показателем +3,1%.
«По темпам снижения средней стоимости жилья Москва оказалась в нетипичном для себя окружении, – обращает внимание Павел Луценко. – Но если в дотационных регионах с депрессивной экономикой спрос сокращается в связи с падающими доходами населения, то в столице основной тенденцией года стало перетекание спроса со вторичного на первичный рынок. Растущий объем предложения новостроек, которые имеют более низкую стоимость при более высоком качестве строительства, госпрограмма субсидирования ипотеки в сегменте новостроек, проводимая в 2016 году, комфортные условия кредитования на первичном рынке привели к тому, что спрос на регулярном рынке еще больше сократился и в течение всего года цены на вторичное жилье последовательно снижались. Скорее всего, в новом году улучшение качества девелоперского продукта приведет к дальнейшему снижению стоимости «вторички».
Цены на квартиры вторичного рынка по городам России
|
Город |
Ср. цена, руб./кв. м |
Прирост за год |
Ср. цена квартиры, руб. |
Прирост за год |
|
|
Санкт-Петербург | |||||
|
Московская область | |||||
|
Владивосток | |||||
|
Екатеринбург | |||||
|
Хабаровск | |||||
|
Ростов-на-Дону | |||||
|
Новосибирск | |||||
|
Белгород | |||||
|
Калининград | |||||
|
Краснодар | |||||
|
Архангельск | |||||
|
Красноярск | |||||
|
Ярославль | |||||
|
Владимир | |||||
|
Набережные Челны | |||||
|
Великий Новгород | |||||
|
Кемерово | |||||
|
Чебоксары | |||||
|
Волгоград | |||||
|
Кострома | |||||
|
Оренбург | |||||
|
Смоленск | |||||
|
Тольятти | |||||
|
Астрахань | |||||
|
Ульяновск | |||||
|
Челябинск | |||||
|
Ставрополь | |||||
|
Нижний Тагил | |||||
|
Новокузнецк | |||||
|
Махачкала | |||||
|
Магнитогорск | |||||
|
Среднее |
